房地产通讯
房地产通讯第四期

更新时间:2014-03-04 返回上一页

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    广东南国德赛律师事务所
       金融房地产部 编委

 


名人热议
我是房产税征收的支持者,但不赞成用房产税做为调控房价的杀手锏。
上海青晨房地产开发有限公司执行董事执行总裁 蔡程

在现在的市场条件下,投资房产的利润还是能抵冲增税的增加成本,不相信,你自己算帐!
上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师 姜新国

原本被认为是楼市调控杀手锏房地产税,真的落下来可能也就一只鞋子的力量,既不疼也不痒。
北京科技大学管理学院教授 赵晓

只要不交易房屋,不主动每年交税,理论上税务部门也拿你没有办法。可以一直熬到这个暂行征收房产税政策废止为止。
三益中国市场部总监 卓正越

房产税让富人的10套8套房子成了扎手的刺猬,让中产阶层的2套3套房子成了无味的鸡肋,让穷人刚买的房子或即将买的房子成了烫手的山芋。未来买房行为,应该是富人抽身退步,中产犹疑止步,穷人望而却步。
《信小报》主编 许洋

沪渝房产税终于落地,除了加剧气氛增加政府税收之外没啥用,所交的税最后都会体现在租金和房价里,俗话说得好:羊毛出在羊身上!
易居中国执行总裁 朱旭东

 

目 录
房产热点 5
※  2011年5月18日起,上调准备金率0.5个百分点 5
※  明年起,报送年度项目预售计划以及商品房预售方案成办理预售证的前置程序 5
※  潘石屹再度网上卖房 15套房卖1.36亿 6
行业动态 8
※  上海市房管局决定,买房人隐瞒限购情况需担责不利后果 8
※  从化楼盘限价细则出台 备案价上涨超10%要打回 8
※  北京5部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁“商改住”等违规行为 9
※  2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在北京举行 10
※  上海"一房一价"细则出台 地下车位也须标价 11
※  无户籍所在地套数证明,无法在广州享受首套房契税优惠 12
※  开发商捂盘惜售最高罚款50万 13
新法速递 14
※广东商品房明码标价规定与国家发改委商品房明码标价规定之不同 14
附:商品房销售价目表、公示表及填写说明 15
※广州市规划管理建筑面积计算办法 17
附:《广州市规划管理建筑面积计算办法》全文 18
实务探讨 21
※ 准确理解和把握闲置土地的认定标准及其处理后果 21

 

 

房产热点
※  2011年5月18日起,上调准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定,从2011年5月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第四次上调准备金率,累计达21%创历史新高,将直接冻结逾2000亿人民币。
※  明年起,报送年度项目预售计划以及商品房预售方案成办理预售证的前置程序
25日下午,广州房管局草拟并公示了《关于报送年度商品房项目预(销)售计划和商品房预售方案有关事项的通知》。明确要求房企要按时报送年度项目预售计划以及商品房预售方案,否则不予发放预售许可证。
通知指出,各房地产开发企业应根据本企业商品房项目的开发建设情况,如实填报《年度商品房项目预(销)售计划表》,并于每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。《通知》要求在计划申报中,各房地产开发企业应将下属公司开发的商品房项目一并列入计划进行申报。其中明确要求计划填报范围涵盖全市十区所有预(销)售项目。列入商品房预(销)售计划的商品房项目应严格按申报时间申请办理有关预(销)售手续。
另外,各房地产开发企业应根据开发项目建设进度制定商品房预售方案,在申办商品房预售许可时应依法将方案报送至广州市房屋交易监管中心审核备案。商品房预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、配套公共服务设施开发时序、预售价格、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当重新报备并公示。
通知中明确表示,房管局将结合各房地产开发企业年度商品房项目预(销)售计划和商品房预售方案报送情况,对商品房预售许可等相关业务进行管理。对于未按要求报送年度商品房项目预(销)售计划和商品房预售方案的房地产开发企业,将处暂不予核发预售许可证的惩罚。
※  潘石屹再度网上卖房 15套房卖1.36亿
5月15日,继4月23日网上卖房首战告捷后,SOHO中国联手新浪乐居在网上成功竞卖15套房及1套商铺的承租权,其中15套房子的总成交价超过1.36亿元。
本次网上拍卖的为6套商铺、4套写字楼、5套公寓及1套前门大街商铺的承租权,与SOHO中国首次网上卖房时推出的两套商铺相比,不但数量增加,品种也更加丰富。
上午10时,网上竞买刚一开始,现场的火爆气氛就出乎人们的预料,网友WS_101442以1440万元一口价(最高限价)买下了银河SOHO-50153号商铺,竞价用时仅8秒,且价格创下了当天的最高成交价。经过7次出价,网友WS_101467以1120万元一口价买下三里屯SOHO-1559带租约的商铺,单价166815.61元,创下当天最高成交单价。此外,潘石屹的自持物业前门大街A4-0105商铺被网友V2000134以1500元/平方米•月的租金抢得。
不过,与商铺火爆的竞价相比,公寓竞买却呈现出另一番情景,三里屯SOHO和SOHO北京公馆的公寓成交价均大大低于最高限价。其中,3套三里屯SOHO公寓最终分别以4.5万元/平方米、4.2万元/平方米、4.3万元/平方米成交,两套SOHO北京公馆公寓分别以5.059万元/平方米、4.3885万元/平方米成交。

 

 

 

 

 

 

行业动态
※  上海市房管局决定,买房人隐瞒限购情况需担责不利后果
2011年5月25日,上海市房管局发布公告要求从今日起施行新的购房合同示范文本。根据公告内容,新版购房合同示范文本明确买房人隐瞒住房情况致无法交易的,需赔偿卖房人。
上海新版购房合同示范文本涵盖了所有一、二手房的购房合同,并增加了补充条款,明确买卖双方当事人在签订购房合同前,应当知晓国家和本市住房限售规定,买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况,应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。其中,造成卖方经济损失的,买房人应赔偿相应的损失,合同上须约定赔偿金额。
※  从化楼盘限价细则出台 备案价上涨超10%要打回
5月12日,从化市正式出台楼市“限价”细则:2011年的住房价格控制目标,以公寓和非公寓两类分别控制。即2011年新建住房价格中公寓类和非公寓类的涨幅均低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅,重点控制公寓类住房涨幅。开发商在申请楼盘预售时,要根据售卖住宅类型进行房价申报。
从化楼盘办理商品房预售许可证时申报两类住房的备案价格上涨幅度高于10%的,将作退件处理;房地产开发企业确因特殊情况仍坚持申报价格上涨幅度高于10%的,应书面陈述理由及价格构成(含土地取得成本、房屋建造成本、销售税费等),经房地产市场调控工作领导小组现场查勘并集体研究讨论后,报从化市政府审定。
在核发商品房预售许可证3个工作日内,房地产市场管理科将该楼盘全部单元的申报价格送从化市国土房管局信息中心上传到局网站公示,在商品房预售证书上链接预售价格表,同时送交易登记所备案。销售期间,房地产开发企业可自行以低于备案的价格销售。对在2011年4月1日前已取得商品房预售许可证但尚未销售完毕的楼盘,须将预售方案重新报备案。在出具书面通知后仍不申报的,不得进行销售。
※  北京5部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁“商改住”等违规行为
5月16日北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁“商改住”等违规行为,《通知》从下月1日起执行。
今后,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当作住宅出售,将不能办理房产证。在设计方面,通知要求,严格按照规划,商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。房屋测绘机构应按照相关机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘,禁止擅自进行房屋分割测绘。主管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。同时,严格登记管理。商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元。禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。
开发商也不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。
此外,五部门还表示,规划部门加强审查和规划竣工验收,对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收。“擅自内部加层”这一要求,针对的就是人们熟知的“LOFT”。
※  2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在北京举行
5月4日,中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》。蓝皮书指出,2011年,我国房价走势将会出现分化格局,低档商品房价格将走低,平均房价水平将下降;我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支持政策均可能面临变局,从而导致房地产市场发生重大转变。
价格趋势:中高档房价走高 低档房价走低
供给趋势:保障房入市 供给大幅增加
需求趋势:新增城市家庭需求下降 改善性需求增加
人口因素:婚配年龄段人口高峰已过
未来十年住房供需矛盾将缓解
蓝皮书对今年北京房地产走势作出预测,住宅成交量和成交价都会保持平稳,新房价格也不会有太大波动。
对于保持稳定的原因,蓝皮书解释为主要是调控影响。蓝皮书指出,由于新房供应加大和保障性住房的陆续上市,新房价格在2011年仍会保持相对稳定,不会有太大波动。一手住宅成交量预计在10万套左右,其中保障性住房所占比重将有所增加。
蓝皮书也指出,更严厉的调控政策可能向存量市场延伸,住房持有环节可能成为未来政策调控的重点,将严重影响多套住房持有人群的既得利益,增加政策出台和实施的难度。
蓝皮书预测,更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台,将对地方政府的土地财政、开发企业的利润形成产生不利影响,也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。
※  上海"一房一价"细则出台 地下车位也须标价
5月16日,上海物价部门日前已下发贯彻落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》的实施细则。该通知规定:“销售花园住宅的,明确标示该楼盘内所有花园住宅房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。”对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照备案价格明码标价对外销售。
此外,“商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置,公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。标价内容应该真实明确、字迹清晰、标示醒目。标价方式应当为标价牌、价目表或者价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的,标价内容应当保持一致。”
此次《通知》还要求,商品房经营者在商品房交易场所的醒目位置明确标示与商品房价格密切相关的因素,包括开发企业名称、楼盘名称、地理位置、预售许可证编号或房地产权证编号、楼盘总建筑面积、当期销售房源情况、土地性质、土地使用起止年限、房屋类型、容积率、绿化率、车位配比率;楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等。
对于房源价格信息本身,《通知》要求明确标示的内容包括:每套商品房的编号、销售状态、楼层、户型、层高、建筑面积、暂测或实测套内建筑面积、分摊共有建筑面积、分摊共有建筑面积是否包含车位、房屋总价和建筑面积单价;优惠折扣及享受优惠折扣的条件。采用价外馈赠方式的,应如实标明赠品的品名、数量等内容;销售地下停车位的,应标明每个在售车位的编号、销售状态、面积和销售总价。
※  无户籍所在地套数证明,无法在广州享受首套房契税优惠
现在,广东省内非广州户籍的家庭在广州购买首套住房,如果想要申请契税优惠不仅要出具广州家庭住房套数证明,还得同时出具户籍所在地家庭住房套数证明。如果无法回乡办证明,即使是首次置业也得按房价的3%来征收契税。这一实施了半个月的政策让不少本省外地买家伤透脑筋,但为了少交几千甚至上万元的契税,只能想法回乡办证明。
广州市和各区房地产交易中心都明确表示,中心十区都在执行相关政策,省内非广州户籍家庭首次置业如果想要申请契税优惠的,除了到市房地产档案服务窗口办理相关房屋产权情况证明外,还得回到户籍所在地办家庭住房套数证明。
※ 开发商捂盘惜售最高罚款50万
5月26日,省物价局特别召开全省商品房销售明码标价专项整治行动动员视频会议,决定近期内在全省兵分八路开展专项整治行动。此次专项整治行动将针对全省所有房地产开发企业正在销售的商品房,实行拉网式排查,确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位,不留空白。
省物价局有关负责人表示,依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》,房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”,每套将处5000元罚款。构成价格欺诈的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款;情节严重的,要责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

 

 


  

新法速递

※广东商品房明码标价规定与国家发改委商品房明码标价规定之不同
一、事实上,广东早在2007年就发布了有关新建商品房销售明码标价的规定(粤价[2007]127号)。5月17日发布的明码标价规定实际是根据发改委3月16日发布的明码标价规定在原规定的基础上进行的修改。
二、广东明码标价规定明确将经济适用住房、限价房纳入明码标价的商品房范围。
三、广东明码标价规定同时公布了《商品房销售价目表》和《商品房销售价格相关信息公示表》的两份样式表,并将发改委明码标价规定要求公布的“与商品房价格密切相关的因素”和“应当公示的收费”两大项目的子项目,通过该两份表进行公示,供商品房经营者遵照执行。

附:商品房销售价目表、公示表及填写说明
 
 

附件3:
《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》填写说明
一、《商品房销售价目表》
(一)户型:指商品房套内的区间间隔,即×厅×房×卫;
(二)建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积;
(三)套内建筑面积销售单价=总售价÷套内建筑面积;
(四)优惠折扣及其条件:享受优惠折扣的条件、折扣比例、折扣的计算具体办法;
(五)销售状态:如已销售、未销售等。
二、《商品房销售价格相关信息公示表》
(六)座落位置:指楼盘所在地点,应具体标明市、县(区)行政区域,所在路段;
(七)建筑结构:如钢筋混凝土结构、砖混结构等;
(八)装修状况:如毛胚房、装修房等,装修房应标明具体装修标准;
(九)基础设施配套情况:指供水、供电、燃气、供暖、制冷、固定电话、网络宽带、有线电视等的配套情况;
(十)前期物业服务:
服务内容:指提供物业服务的具体事项;
服务标准:指按照行业规范提供的物业服务所达到的标准;
收费标准:指业主委员会成立以前的物业服务收费标准;
(十一)代收代办费用:指商品房交易及产权转移过程中向购房者代收代付的各项费用;
(十二)其它相关信息:指上述各项之外,须诚实信用地告诉购房者的有关价格事项或与价格密切相关事项。


※              广州市规划管理建筑面积计算办法
自2011年6月1日起,广州市规划管理建筑面积计算办法正式实施,将严厉遏制开发商“偷面积”行为。
看点一:该办法不适用于房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算,该办法有效期五年,自2011年6月1日起。
看点二:针对隔层安装楼板,超过规定将加倍计算建筑面积
开发商将一部分房间,隔一层才安装一层楼板,待验收过后,向业主交房的时候,再把每一层都安装上楼板的,安装前后的房间或者墙体,和正常的都没有任何区别,但是却增加了部分的室内面积。该规定实施后,层高越高将面临越大倍数的计算系数,从而杜绝该种分层“偷面积”的方式。
看点三:针对不封闭阳台,取消二分之一面积计算办法
开发商设计时在客厅及主卧旁设置“不封闭阳台”,按照之前的规定,该部分计算二分一的建筑面积,待检验过后再将其打通并入客厅或主卧中。但该办法规定第六条规定,居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间,按照其水平投影面积计算建筑面积。
看点四:针对飘窗,对超过规定的按照实际面积计算建筑面积
根据以前的法律法规规定,飘窗是计算二分之一的建筑面积的,许多开发商抓住这个机会,在各个房间都设计了飘窗,待检验过后再将飘窗打通落地,间接地增加了房间的面积。该办法实施后,一定程度上控制了利用飘窗增加建筑面积的方法。

附:《广州市规划管理建筑面积计算办法》全文

第一条  为规范规划管理建筑面积的计算,根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条  在广州市行政区域内,城乡规划管理中建筑工程建筑面积的计算,一般情况下,按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)执行,遇有本办法第三至十一条所列情况的,按照本办法执行。
房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算,不适用本规定,按照《房屋测量规范》(GB/T17896.1—2000)及有关规定执行。
第三条  住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米(3.6+2.2米)的,按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积;住宅建筑层高大于5.8米的,按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。
第四条  办公建筑层高大于4.5米且小于或者等于6.7米(4.5+2.2米)的,按照该层水平按影面积的2倍计算建筑面积;办公建筑层高大于6.7米的,按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。
第五条  普通商业建筑层高大于5.0米且小于或者等于7.2米(5.0+2.2米)的,按照该层水平按影面积的2倍计算建筑面积;普通商业建筑层高大于7.2米的,按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。
第六条  居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间,按照其水平投影面积计算建筑面积。
第七条  飘窗突出外墙结构边线小于或者等于0.5米且高度(含上下结构厚度)小于2.2米的,不计算建筑面积。超出上述规定的,按照其水平投影面积计算建筑面积。
第八条  突出建筑外墙结构边线小于或者等于0.5且无围护结构的花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物不计算建筑面积。突出建筑外墙结构大于0.5米或者有围护结构的,按照其水平投影面积计算建筑面积。
第九条  架空层、避难层、结构转换层、设备管理夹层层高小于2.2米的,不计算建筑面积。层高大于或者等于2.2米的,按照本规定及《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)计算建筑面积。
第十条  规划要求配建的公共服务设施的建筑面积按照套内面积计算。
第十一条  办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分,不按本办法计算建筑面积,其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)执行。
复式住宅的客厅、起居室层高小于等于该住宅的标准层的2倍层高的,按照该层水平投影面积计算建筑面积,大于2倍层高的,按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。
第十二条 本办法自2011年6月1日起施行,有效期五年。

 

 

 

 

 

 

 

实务探讨
※ 准确理解和把握闲置土地的认定标准及其处理后果
2010年4月17日,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发【2010】10号)要求,“严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地”。
据中国证券报,2010年8月2日,国土资源部将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
2010年9月21日,国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知(国土资发【2010】151号)要求,严格查处囤地炒地闲置土地行为,对企业自身原因造成土地闲置的,必须依法坚决查处。
2010年12月29日,国土资源部关于房地产闲置土地情况的公告(国土资源部公告2010年第27号),公布了由于房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地相关情况,要求,依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年的,必须征收闲置费,闲置两年以上的,必须坚决收回;对公布名单中的房地产开发企业及其控股股东,在闲置土地查处整改到位前,暂停其参加新的土地竞买活动。

自实施改革开放以来,随着我国城市化进程的推进、工业化速度的提升,土地因闲置出现土地利用率低下、土地浪费的现象一直较为普遍严重,直到1995年实施的城市房地产管理法才有关“土地闲置”的规定。我国虽然早在1986年就颁布实施了土地管理法,但直到1998年第二次修订土地管理法时才增加了为保护耕地的“土地闲置”规定。随后,到1999年,国土资源部颁布了专门性规章即《土地闲置处理办法》。
近年来,国务院及国土部门多次频繁要求严查土地闲置问题,除了注重宏观上保护耕地外,在微观上直指囤地炒地之投机行为,大幅提升土地闲置的违法成本。值此严控之际,作为地产商或实业投资者应当准确理解和把握有关闲置土地的认定标准及其处理后果。
一、闲置土地的认定标准
在法律实务中,如下情形之一将被认定为闲置土地:
1.土地使用权人依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
2.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。
3.已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占应总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。
    在第3种情形中,“应动工开发建设总面积”是指土地使用权人依照土地使用权出让合同的约定和规划设计条件,应当在规定时间内完成开发建设的土地面积;“开发建设的总面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用权人已经进行实际投资开发建设的土地面积;“应总投资额”是指土地使用权人依照土地使用权出让合同的约定和规划设计条件,直接投入用于土地开发的资金总额,不包括取得土地使用权的费用,“已投资额”是指土地使用权人已经投入用于土地开发建设的资金总额。
二、闲置土地的处理后果
对于城市房地产开发的闲置土地,根据其闲置原因的不同,主要按如下两大类进行处理:
第一,因房地产开发企业自身原因,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
    新近值得注意的是,根据国土部2010年第27号公告内容,如因房地产开发企业自身原因闲置土地的,除承担上述法律后果外,还将暂停该企业及其控股股东参与竞买新的土地,直至其闲置土地整改到位。
第二,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的,则在征得原批准用地的政府同意,可根据实际情况选择以下方式之一拟订处置方案:
1.延长开发建设时间,但最长不得超过1年。
2.改变土地用途,办理有关手续后继续开发建设。
3.安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发,土地增值的,由政府收取增值地价。
4.政府为土地使用权人置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。
5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用权人,对原建设项目继续开发建设,并对原土地使用权人给予补偿。
6.土地使用权人与政府签订土地使用权交还协议等文书,将土地使用权交还给政府。原土地使用权人需要使用土地时,政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。
7.根据原土地使用权人已实际支付的土地有偿使用费或征地费,占应交款额的比例折算,确定相应土地给原土地使用权人使用,其余部分由政府收回。