房地产通讯
房地产通讯第三期

更新时间:2014-03-04 返回上一页

名人热议
暂不考虑调整控涨目标 落实一房一价
在4月23日房博会上,广州市房管局房地产市场管理处处长 陈大旺


房贷加息潮涌 楼市即将由量减变价跌。
中国社科院金融研究所研究员 易宪容


由于全国楼市成交量都在下降,因此今年房价还会略微有所下跌,房价拐点今年肯定是要到来了。
在“2011绿色公司年会”上,建业地产股份有限公司董事局主席 胡葆森


房产税出台的那一天,就是限购令停止的那一天。
在4月23日房博会专家论坛上,广州市社科院研究员 彭澎


增城、从化没必要搞一个比广州还要严格的限价政策出来,限价是一个无聊的政策。
在4月23日房博会专家论坛上,资深房地产专家 韩世同

限购只是设置了一些障碍,而中国老百姓目前面临通胀压力,不动产投资仍然是最佳投资渠道之一。
在4月23日房博会专家论坛上,珠江地产从化公司销售总监 芮永明

本月房产热点 2
※  央行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5% 2
※  商品房销售明码标价的规定即将生效,发改委明确要坚决落实 3
※  穗“限地价竞配建”卖地新规今试行 4
本月楼市专题 5
※  扫描今年两会房产瞬间 6
※  两会房产热点话题 8
※  重点关注——保障房建设有保障 9
新法速递 11
《商品房销售明码标价规定》 11
看点一:商品房销售明码标价实行一套一标,中介销售二手房参照执行 12
看点二:一次性公开全部销售房源 12
看点三:明确标示与商品房价格密切相关的因素 12
看点四:商品房销售收费公示 13
看点五:违反明码标价或价格欺诈的,应受行政处罚 13
行业动态 14
※ 广州、深圳、重庆等地银行上调首套房贷利率 14
※  广州楼市出现量价齐跌的状况 15
※  国务院8督查组,对全国16个省(区、市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查 15
※  广东省房协组织召开广州地区十大品牌房企新闻发布会 16
※  调控政策出台后首个房博会在广州召开 17
※  海口市市长表示仅对限购政策进行调整而非叫停 17
※  上海、重庆房产税试点满三月,成交量下跌房价仍坚挺 18
实务探讨 19
——广东省集体建设用地的租赁期限能否突破二十年 19
本月房产热点
※  央行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5%,累计达20.5%历史新高
中国人民银行决定,从2011年4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是本年度第四次上调存款准备金率,预计此次调整将冻结银行体系资金3600亿元左右,减少商业银行净利息收入50亿元左右。
这是央行自2010年开始连续第10次,也是年内第四次上调存款准备金率,达20.5%历史新高。由于CPI高企,中央一系列提高存款准备金率、加息目的就是收回流动性。鉴于目前市场流动性仍相当充裕,加上输入性通胀压力,所以未来通胀压力依然很大,接下相信还有加息、上调存款准备金的可能。
※  发改委明确要求坚决落实商品房销售明码标价的规定,并拟对商品住房实施反暴利规定
2011年3月16日国家发展改革委发布了《商品房销售明码标价规定》的通知,专门对商品房销售的明码标价问题作出规定,该规定从2011年5月1日起实施。
规定实施的时间将至,有房地产开发商称,可能会通过提高申报价格的方式,规避《商品房销售明码标价规定》。对此,2011年4月26日,国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受记者采访时表示,在《商品房销售明码标价规定》实施之后,国家发改委将直接组织检查组,对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查,重点查处经营者销售商品房不明码标价、不一套一标、不按照申报价格明码标价、不按规定内容明码标价和公示相关收费的行为,在标价和公示的收费之外加价、收取未予以标明费用的行为,以及利用虚假的或者使人误解的标价方式或价格手段进行价格欺诈等违法行为。对情节恶劣、影响较坏、社会反响大的典型违法案件,要依法从重处罚,并予以公开曝光,以儆效尤,绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。
许昆林还表示,在规定实施之后,包括实施反暴利法规定在内的一系列规范房地产行业价格行为的政策措施将陆续出台。
1995年,中国颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的部门规章。其中规定,对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务,国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目,并实施利润率控制。
许昆林说,“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研,拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法,将商品住房列入制止牟取暴利项目,严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

※  广州荔湾高尔夫C地块采 “限地价竞配建”出让
4月28日,广州将出让荔湾区高尔夫球场G地块。按照规定,这一地块将配建3万平方米保障房,约占该地块总建面的16.7%,并采用“限房价、限套型,竞地价、竞配建”的方式出让,这是广州首次采取此种方式进行土地出让。
由于今年来楼市调控持续加剧,建设保障房的呼声也越来越高。广州市国土房管局之后更改了规则,决定该地块采用“限地价竞配建”方式出让,即竞投地价达到预设的保密限价时,开发商要开始竞投增加保障房的面积,每一口价增建500平方米公租房。
荔湾区高尔夫G地块可建用地面积63906㎡,容积率为2.8,建筑面积约为178936.8㎡。且规定中小套型比例不低于70%,还需配建30000㎡的保障房。按此计算,保障房的建面比例约占16.7%,若每套保障房面积为60㎡,则该地块建成后,将至少供应500套保障房。
从以往成交价来看,此G地块挂牌起始楼面地价为4700多元/㎡,而中铁曾在A、B地块上“抛”出7408元/平方米的地价夺得过“芳村地王”。但是,随着“限地价,竞配建”的出让方式出现,广州今年不可能再出现“地王”。
在“限地价,竞配建”的出让方式中,若竞拍买家较少,很可能底价或者稍高于底价成交。但若小中大开发商云集一堂,很有可能最终都达到国土局的最高限价,而在竞配套的争夺战中,无论是整体实力还是开发经验,大开发商拿下该地的可能性更大,这在保障政府土地收入的同时又极大地促进了保障房的建设。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


本月楼市专题
2011年全国两会:聚焦房地产
2011年全国两会(第十一届全国人民代表大会第四次会议、全国政协十一届四次会议)已经落下帷幕,传递百姓声音、为国家建言献策是两会的最根本宗旨。普通百姓之所以关注两会,是因为两会承载着表达百姓声音的重任。房地产历来是“两会”讨论的热点话题。今年两会有哪些房地产热点议题?有哪些房地产政策备受期待?
※  扫描今年两会房产瞬间
1、政府工作报告
2011年3月5日,国务院总理温家宝做的政府工作报告,涉及房地产业的内容有:今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000 万套,重点发展公共租赁住房;中央政府安排补助资金1030亿元,各级政府要多渠道筹集资金,大幅度增加投入;进一步落实和完善房地产市场调控政策,建立健全考核问责机制。
2、国家发改委记者会
3月6日,十一届全国人大四次会议在人民大会堂举行记者会,国家发展和改革委员会主任张平、副主任朱之鑫、徐宪平就"十二五"规划纲要回答记者提问。徐宪平说,未来五年,要建设城镇保障性安居工程3600万套,今、明两年各1000万套,后面三年1600万套,“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。
3、住建部记者会
3月9日,十一届全国人大四次会议新闻中心举行主题为“保障性住房建设和房地产市场调控"”记者会。住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠、住房保障司司长冯俊出席记者会接受媒体采访,表示今年1000 万套保障性安居工程年度投资大概在1.3 万亿到1.4万亿之间,中央及各级地方政府将出资5000亿,剩余的8000亿由社会机构和保障对象以及所在的企业筹集。
4、住建部长姜伟新接受媒体采访
3月8日,住房和城乡建设部部长姜伟新在接受中国证券报记者采访时表示,如果房价不能稳定,时刻准备出台新一轮楼市调控政策,将会制定更为细化的遏制房价上涨的系列措施。
3月10日,住房和城乡建设部部长姜伟新在十一届全国人大四次会议第二次全体会议后表示,限购令目前没有停止的时间表。
5、3月14日,温家宝总理记者会
◆问:高房价已经直接影响到老百姓日常的生活。那么您如何评价政府已经采取的措施呢?下一步有什么新的措施出台?
温家宝总理说,三管齐下,第一,还是要控制货币的流动性;第二,运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求;第三,加强地方政府的责任,无论是物价和房价,地方都要切实负起责任来。
◆问:去年到现在,政府出台了多项房地产调控政策,这些政策措施能不能落实到位?会不会半途而废?
温家宝总理说,当前最重要的是各项政策措施的落实。对于中央来讲,就是要加强对地方落实房价调控政策的检查力度,真正实行问责制。同时,密切跟踪和分析房地产市场发展的形势,进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲,就是要认真落实房地产调控的责任。比如,首先要公布政府调控房地产的政策和房价控制目标。保障性住房除了棚户区改造以外,主要用于公租房和廉租房,这个方向必须明确。对于保障性住房,土地必须单列,做到应保尽保。对于保障性住房建设以后,管理和退出机制现在就要着手制定规则,这样我们就实行了一个完整的从建设到管理,到退出这样一个完整机制。使保障性住房质量和效益得到保证,使将来它的管理也得到保证。
※  两会房产热点话题
1、限购令
对于全国各地纷纷展开的限购令,作为落实“国八条”调控为契机的限购政策,目前已经在全国近30个城市推行。针对各地陆续出台的限购政策,尤其是北京限购令,引起社会很大争议。限购令是否能使房价回到合理水平?是否涉及户籍歧视?目前如此严厉的限购令能坚持多久?众说纷纭,莫衷一是。
2、房产税
有人曾将降房价的希望寄托在房产税上,事实上交税也司空见惯,但是房产税却一直争议不断。今年初,上海和重庆率先启动房产税试点,其中,上海主要向增量房征税,重庆则剑指高档房。但多数分析认为,从征税范围和税率上看,上述试点方案对调控楼市的作用十分有限。因此,今年两会上再次成为焦点。对于公众关心的房产税问题,北京市常务副市长吉林在北京“两会”政务咨询会上说,上海和重庆推出的房产税只是试点,北京不在试点之内,还没有具体日程。北京是否执行房产税,要听从国务院的整体安排。
3、取消期房
 “要真正落实中央调控过高房价的政策,各地除了要进一步研究房地产调控管理的新举措,还应注意及时革除过时的老制度。”全国人大代表林燚在接受采访时说,建议取消商品房预售制和公摊面积,与国际接轨。
期房预售的弊端的确非常明显,而且取消也被提过多年,直到今年依然成为大家关注的话题。
4、二次房改
当一切都不能解决房地产问题时,人们不约而同的会想到房地产体制的落后,因此房改再一次提上日程,房改总是每年全国两会热点。
部分两会代表与委员提出房改新思路:突出租房在整个住房体系中的作用,进一步发挥公租房在保障性住房中的作用,更加强化住房的消费性特征。有业内人士指出,租房为主买房为辅,实行二次房改是一种倒退。实际上,去年的全国两会就已出现二次房改的建议,住建部也在讨论十年房改得失,下一步住房模式应如何选择。
5、央企该不该彻底退出楼市
过去两年,央企创造了一个又一个“地王”神话,地价高涨推动了房价上涨的预期。为规范央企在房地产业的发展,去年国务院明令78家非房地产主业央企退出房地产市场。此举也引来各方议论。
6、取消住宅70年产权年限
针对住宅70年产权年限,全国人大代表娃哈哈集团董事长宗庆后说,70年产权满后无偿收回不合理制度,并建议取消这样的年限。此说法立即得到许多人士的呼应。但是此属土地法的原则性规定,全国人大同意修订吗?
※  重点关注——保障房建设有保障
保障房建设关键是土地和资金,也是保障房建设的困难所在,如果这两个问题能解决,保障房建设计划就能有效实施。今年的各项政策措施保障土地供应有效、资金落实有力。
土地供应计划连同责任人全国公示
今年1月国土部工作会议强调,科学编制和实施房地产用地供应计划,确保 2011年1000万套保障性住房用地供应。1月26日,“国八条”要求各地在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地。2月5日,国土部发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》,指出“稳供应、保民生”,确保1000万套保障性安居工程建设任务落地,对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制,由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责,将各省4月上旬汇总上报的保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单一并向全国公示,并采取措施加强检查督促落实。"这些措施将为保障房建设用地供应提供有力的保障。


2011年1-3月确保保障房建设用地政策的主要内容
信息来源 时间 发布单位 主要内容
全国国土资源工作会议 1月7日 国土资源部 科学编制和事实房地产用地供应计划,确保2011年1000万套保障性住房用地供应
“国八条” 1月26日 国务院办公厅 1、 在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地。
2、 对擅自改变保障性住房用地性质,坚决纠正和严肃查处
国土部《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》 2月5日 国土资源部 1、 对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实施责任制;由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责,责任人名单向全国公示。
2、 将各省4月上旬汇总上报的保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单一并向全国公示,并采取措施加强检查督促落实。

资金来源由中央、地方、社会共同筹集落实
1000万套保障房建设完成需要1.3万亿左右,经济适用住房和两限房(限房价、限套型普通商品住房)的建设资金大概5000亿,主要由社会机构通过市场运作方式来解决。棚户区改造需要 3400亿左右,由工矿企业和被改造的职工筹集。也就是说,有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集,剩余5000多亿的资金,将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元。地方政府需要筹集资金4000亿左右,采取的主要方式包括:财政预算、土地出让金收益、住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等。
这些土地供应保障措施的推出和资金来源方式的确定,将为完成1000万套保障房建设任务奠定良好的基础。在考核问责机制下,今年地方政府对政策的执行和落实力度将大大加强。
新法速递
《商品房销售明码标价规定》
为了深入贯彻党中央、国务院关于保持价格总水平基本稳定的要求,落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)精神,切实加强房地产市场价格监管,着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题,2011年3月16日,国家发展改革委发布了《<商品房销售明码标价规定>的通知》【发改价检[2011]548号】。
《商品房销售明码标价规定》是根据《中华人民共和国价格法》、原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》制定的,并自2011年5月1日起施行。
看点一:商品房销售明码标价实行一套一标,中介销售二手房参照执行
明码标价,是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。
商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。
看点二:一次性公开全部销售房源
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。
对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
看点三:明确标示与商品房价格密切相关的因素
商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:
(一)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
(二)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。                     
(三)当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。   
看点四:商品房销售收费公示
商品房销售应当公示以下收费:
  (一)商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。
  (二)商品房销售时选聘了物业管理企业的,商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。
  (三)商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。
看点五:违反明码标价或价格欺诈的,应受行政处罚
商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费,或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的,由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
经营者违反明码标价行为的具体表现形式,包括以下七种:(一)不明码标价的;(二)不按规定的内容和方式明码标价的;(三)在标价之外加价出售商品或收取未标明的费用的;(四)不能提供降价记录或者有关核定价格资料的;(五)擅自印制标价签或价目表的;(六)使用未经监制的标价内容和方式的;(七)其他违反明码标价规定的行为。
根据2000年修订的《关于商品和服务实行明码标价的规定》,对利用标价进行价格欺诈的行为,根据情况不同,价格主管部门可处违法所得5倍以下的罚款或2万元以上20万元以下的罚款;情节严重的责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

行业动态
※ 广州、深圳、重庆等地银行上调首套房贷利率
2011年4月25日,广州部分银行将首套房贷利率上调了5%~10%,而一些额度不足的银行采取“暗调”的方式,即—二套房贷的借款人如果同意在基准利率基础上上浮15%~20%,将比较容易获得贷款。
深圳浦发、深发、平安等银行首套房贷利率上浮10%,工行、农行、招行等上浮5%,建行按照基准利率。
据4月22日消息《重庆晚报》的报道,在2011重庆春季房交会上,二套房贷利率普遍地上浮30%,即使是信用特别好的购房者,也要在基准利率基础上上浮20%,首套房贷的利率也有所上浮。
※  广州3月楼市出现量价齐跌的状况
2011年4月18日,昨日广州市国土房管局发布了《2011年3月广州市10区房地产市场运行情况通报》,数据显示,上月广州一手住宅首度出现量价齐跌:
全市10区新建商品住宅网上签约面积31.98万平方米,同比减少14.9%,环比减少31.6%。值得注意的是,越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约9.99万平方米,同比减少46.9%,环比减少43.4%,六区的总量才约等于花都区的网签量。
广州10区一手商品住宅网上签约均价出现了近半年最大的降幅,同比下降1.5%,环比降8.2%,为12859元/平方米。
※  国务院8督查组,对全国16个省(区、市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查
4月10日至4月21日,国务院派出8个督查组,对北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省等16个省(区、市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查。
在督查期间,各督查组除听取省(区、市)人民政府及部分城市人民政府的工作汇报外,还分别召开了基层干部群众、人大代表、政协委员、专家学者和房地产开发企业座谈会,广泛倾听社会各界对房地产市场调控工作的意见和建议,并采取随机抽查、明察暗访等方式了解实情。在商品住房建设项目现场,督查组实地了解了商品住房的销售情况和价格变动情况;在保障性安居工程建设项目现场,督查组实地查看了建设进度、工程质量;在廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房小区,督查组与住户交谈、与管理人员沟通,了解配置、运营和退出等管理情况;在房地产登记、交易纳税和住房贷款申请、办理现场,督查组了解了差别化住房信贷政策、税收政策和住房限购措施执行情况,调阅了部分商业银行房贷业务操作规程,抽查了个人住房贷款记录,审查了部分营业税、契税和个人所得税征收档案。
※  广东省房协组织召开广州地区十大品牌房企新闻发布会
由广东省房协组织的、一年一度的广州地区十大品牌房企新闻发布会,于2011年4月7日在广州香格里拉大酒店举办,十大房企恒大、富力、碧桂园、合生创展、新世界、越秀城建地产、万科、星河湾、颐和及合富辉煌的高层在新国八条政策出台后,首次聚首谈楼市调控。
省房协站在行业的高度,引导房地产企业认真贯彻落实国家调控政策,并顺势而为,结合当前形势积极调整产品销售结构,以合理的价格多推适合首次置业者及改善型买家需求的商品房,稳定市场,营造良好的市场气氛,打破销售僵局,增强广大市民的购房信心,力争实现价稳量增,社会多方共赢。

※  调控政策出台后首个房博会在广州召开
在“新国八条”出台后,2011年4月22日,广州首个大型房博会在锦汉展览中心顺利召开。为期3天的本届房博会上开发商推出的新盘和新货不多,尤其是广州市中心货量并不多,而且不少楼盘的报价仍然坚挺,开发商并没有降价的迹象。而购房者的观望态度非常明显,不少人表示因目前未能看到调控的作用仍持观望的态度。
虽然广州楼盘并不多,但是包括肇庆、清远、惠州、中山等城市多个楼盘参展却让本届房博会有了一些亮点。这些楼盘单价仅是广州楼价的三分之一到四分之一左右。今年参观房博会的入场市民虽然同样不少,但大多数是为以后买房做个准备。
※  海口“限价不限购”系仅对限购政策进行调整而非叫停
4月20日,在市政府常务会议上,海口市市长在谈到房地产问题时表示:“支持房地产企业采取灵活销售策略,加快已开工建设存量房地产的促销工作……充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则,鼓励房地产业加快结构调整,争取在产权式酒店上取得政策突破……”就是这句话,被一些舆论解读为“海口叫板限购令”。不过,海口市相关部门马上出面否认舆论的解读,称海口拟叫停“限购令”的消息纯属误读,海口将坚决执行“限购令”政策。之所以会出现这样的误读,主要是源于对于“限价不限购”的错误理解。“限价不限购”要分开来看,“限价”主要是指海口日前公布的房价控制目标,要把海口的房价控制在一定范围之内;“不限购”则是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理,将其不列入限购的范围。
※  上海、重庆房产税试点满三月,成交量下跌房价仍坚挺
今年1月28日,上海、重庆正式推出房产税试点,到4月28日已经试点满三个月。在房产税及一系列调控措施影响下,上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷,特别是高档楼盘受到冲击较大,但目前两城市的房价仍然坚挺,并未出现明显下跌,甚至还有微涨,房产税对于楼市调控并未产生立竿见影的效果。
4月18日,国家统计局公布3月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,和2月份相比,3月重庆新建商品住宅大、中、小户型价格无论同比还是环比均在涨,其中90平方米以下的价格涨幅最大,环比涨幅达到0.9%,较2月份提高了0.5个百分点,同比涨幅则达到6.4%,较2月份放缓了0.4个百分点;90~144平方米的同比上涨5.9%,环比上涨0.7%;144平方米以上的大户型价格同比上涨4.5%,环比小涨0.1%。
同样,上海市统计局25日公布的数据显示,一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%,商品住宅下降24.6%。其中,140平方米以上住宅销售面积下降超过了30%。
今年两会期间,住房和城乡建设部副部长齐骥表示,目前正密切跟踪上海市和重庆市这两个城市房产税试点的开展情况。下一步,住房和城乡建设部将配合财政部和税务总局,在试点的基础上去推进这项工作。
国家信息中心经济预测部在3月份发布报告建议,未来需要进一步增加房产税试点城市数量,建立健全等级划分、税率设定、征收程序、价格评估等一系列配套政策。
※  2800元可买一年以上的个人纳税证明
2011年4月26日新快报报道,根据该报记者明察暗访证实,一个没在广州、没有工作的外地人身份,花2800元,仅需3天就可以轻松办理了一张真实的个人所得税纳税证明。而且花都和天河的多个中介并不拒绝为外地人办理纳税证明或社保证明,前提是有购房的意愿。
在中介为记者办理的纳税证明上显示仅缴交了200元的税款,剩下的2600元则不知去向。对此,办证的中介公司表示大部分的钱都用于打点在政府有关部门了。
※ 碧桂园回应每平方米73元的低价在安徽拿地
2011年4月18日,国土资源部通报了5起国土资源领域违法违规案件,其中,在安徽省和县政府违法批地案中,碧桂园拿地数千亩,却只向和县政府支付每平方米73元的费用。
据国土资源部通报显示,2007年6月至2008年7月,安徽省和县政府违法批准征收集体土地5043.83亩,违规收储国有农用地1239.9亩,用于建设如山湖城项目。2007年6月和2009年8月,和县政府将其中的3034.89亩集体土地(耕地1248.09亩)分两期违规出让给安徽和县碧桂园房地产开发有限公司和安徽和县碧桂园凤凰酒店有限公司。和县碧桂园房地产开发有限公司未取得《建筑施工许可证》,即施工建设部分建筑,形成了违法建设事实。
碧桂园对此案件则表示,报道中这些数据是从网站上获得的,是断章取义的,碧桂园现在也正在积极地交涉。碧桂园还表示,当时安徽和县项目土地是碧桂园16万元一亩地买的,而不是73元/平方米,其实是地方政府的一些违规行为拖累了碧桂园,但又不能指责地方政府。
※  SOHO中国网上卖出两商铺
4月23日,潘石屹将旗下两套商铺在新浪乐居网无底价拍卖,本次拍卖活动共举行了两场,首个推出的是“朝阳门SOHO二期-122铺位”,在网上从零价起拍,经过37次激烈的争夺,被买家以最高限价720万元的价格购得,单价接近8万元;在另一场竞买活动中,“东二环银河SOHO1-152商铺”经过78次激烈的角逐,被一名网友以1202万元买下,折合单价6.5万元。
SOHO中国董事长潘石屹表示,这次网上销售仅仅是一次尝试,网上售房确实是宣传意义大于实际意义。这种宣传很有必要,不是一家房地产公司,而是更多的房地产公司都要有勇气从零开始起价,把定价权彻底交给客户交给市场,减少和消灭中间环节和中介代理。事实上最大的阻力是来自于中介环节,因为网上售房极大地减少房屋买卖的中间环节,房屋的售价将下降1%。

实务探讨
试论广东省集体建设用地流转的合法性问题
                     ——广东省集体建设用地的租赁期限能否突破二十年
2005年6月23日,广东省人民政府发布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(粤府令第100号,下称流转办法),自2005年10月1日起施行。自此,广东省成为了全国第一个允许集体建设用地“入市”交易的地方区域。广东省率先公布实施流转办法,此举,因广东省作为辖属毗邻港澳的珠江三角洲地区是我国经济发展的“排头”特殊省份,一时间被媒体誉为“新的土地革命”。与此同时,因被指责与“上位法”即土地管理法“存有冲突”,流转办法也遭到了批评和反对。
自2000年广州市政府提出“东进西联南拓北优”的八字方针,特别是亚运城市建设,以及为缓解广州中心区域的交通压力和“三旧”改造建设需要,广州作为全国乃至全球商贸中心原已形成的各类商贸批发市场(城)均面临或正在实施搬迁,其新址大多选择在中心区域之外(事实上以番禺、花都为主),由此,必然涉及集体土地的建设使用。本律师作为一名在广州执业的律师,近年来,也确实遇到大量有关集体土地的建设项目。但因我国有关土地使用管理的法律法规未明确细化有关集体土地的建设使用,而使大多投资人或建设单位心存顾虑或余悸。流转办法作出的有关集体建设用地使用权可以依法流转,包括出让、出租、转让、转租和抵押,集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限等规定究竟是否具有法律效力?能否适用?有关集体建设用地的租赁期限能否突破二十年?……,本律师试图通过对流转办法的立法合法性的探讨,阐释广东省集体土地入市交易及其使用流转的合法性观点。
一、 流转办法没有与土地管理法发生冲突,集体土地用于非农业建设是有法可依的,经政府征用转为国有土地更不是集体土地用于非农业建设的唯一路径。
流转办法受到批评或指责,其原因有二,一是根据土地管理法第四十三条的规定,认为流转办法冲破了土地管理法的限制,与上位法发生冲突;二是根据土地管理法第四十四条的规定,认为经政府征用转为国有土地是集体土地用于非农业建设的唯一路径。
对此,本律师认为,对流转办法的批评实为对土地管理法的断章取义、以偏概全的错误观点。
土地管理法第四十三条第1款的前半句确实规定了,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;”,但是第1款的后半句还规定了“除外”情形,即“但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”。因此,本律师认为,土地管理法并没有禁止集体土地用于非农业建设,只是集体土地可用于非农业建设的情形有限。
土地管理法第四十四条规定的办理农用地转用审批手续,仅是指建设占用的土地如涉及农用地的,才须办理转用手续,并非泛指集体土地用于非农业建设均须办理农用地转用审批手续,如若符合当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划(流转办法第三条的规定),集体土地本身就是建设用地用途的,则就不涉及农用地,无需办理转用手续。因此,本律师认为,提出经政府征用转为国有土地是集体土地用于非农业建设的唯一路径之观点更是于法无据,纯属以偏概全之谬论。
二、 流转办法属于地方政府为执行法律、法规的需要而制定的规章,符合立法法的规定,依法有效。
自2000年7月1日起开始实施的我国立法法第七十三条明确规定了,省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府,可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规,制定规章。并且,具体包括两大方面,一是为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项,二是属于本行政区域的具体行政管理事项。
据此,本律师认为,正是基于前述的我国土地管理法允许集体土地用于非农业建设但又未明确规定具体的使用办法或细则,也就是说,正是为了执行土地管理法有关集体土地用于非农业建设之法律规定的需要,广东省人民政府才具体制定出台了流转办法,因此,流转办法作为地方政府规章,其制定及出台符合我国立法法的规定,依法有效。
三、 广东顺德经批准先行试点农村集体土地管理改革是流转办法的实践依据,国务院的相关规范性文件是广东省政府的立法依据,同时也是对流转办法的立法肯定。
2001年7月30日,顺德市(现顺德区)政府做出了《关于进一步深化农村体制改革的决定》。2001年10月25日,国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点【国土资函(2001)469号】。2002年11月28日,顺德出台《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》。
本律师经对比研究发现,广东省政府出台的流转办法对有关集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等规定实际是对顺德先行试点经验的总结与延用,顺德先行试点经验是流转办法的实践依据。
2004年10月21日,国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》【国发(2004)28号,下称该决定】,要求加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理。该决定指出,农村集体建设用地,必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划,并纳入土地利用年度计划,凡占用农用地的必须依法办理审批手续。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。广东省政府正是根据该决定的指示精神和内容,出台了流转办法,该决定是流转办法的立法依据。
2007年12月30日,国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》【国办发(2007)71号,下称该通知】,再一次明确指出,严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时,所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转,必须是符合规划、依法取得的建设用地,并不得用于商品住宅开发。
根据该通知,本律师认为,国务院再次明确了集体建设用地使用权可以进行流转,但应严格控制,且必须是符合规划并依法取得的集体建设用地使用权才能流转,并不得用于商品房开发。而这实际上也正是流转办法的立法要求和内容,比如,流转办法第四条规定,不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的集体建设用地使用权不得流转。还有第五条规定的,通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。因此,从某种意义上说,该通知具有为流转办法“名正言顺”之重大法律意义,是对流转办法的立法肯定。
综上,本律师认为,集体土地用于非农业建设于法有据,流转办法与土地管理法不存在下位法与上位法之冲突,流转办法作为地方规章,符合我国立法法之规定。广东省不仅有集体土地管理改革先行试点经验,而且有了专门性的政府规章,广东省内的集体建设用地使用权流转可依法适用流转办法,广东省内的集体建设用地的租赁期限可以突破二十年。