房地产通讯
房地产通讯第二期

更新时间:2014-03-04 返回上一页

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国家统计局近日发布数据显示,2010年商业地产表现突出,办公楼和商业营业用房销售额达历年最高水平。
在国家统计局17日报告会上国家统计局 马建堂


与住宅市场相比,商业地产并未受新政影响,发展势头良好。办公楼和商业性用房的销售面积远远高于住宅。
在题为“当前的中国房地产市场形势”的演讲中中国房地产业协会 朱中一


在当前住宅市场面临政策调控、短期前景不明朗的情况下,商业地产表现颇为抢眼,下一步有可能成为热点,值得投资者关注。
在出席行业论坛活动时华远集团 任志强


2010年商业地产表现好于住宅,销售额出现大幅增长。如果地产领跑者万科不尽快转型,其第一名的位置将很快被商业地产企业所代替。
出席搜狐焦点房地产网采访时,中国房地产职业经理人联盟 陈云峰


控房价 “限购”不如“限售”。
经济组政协委员会议上著名经济学家   厉以宁委员


本月房产热点 2
※  央行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5% 2
※  五一起售房须明码标价 3
※  五一起降低部分建设项目收费标准并规范收费行为 3
※  地方城市陆续出台房价调控目标 4
本月楼市专题 5
※  扫描今年两会房产瞬间 6
※  两会房产热点话题 8
※  重点关注——保障房建设有保障 10
新法速递 12
《商品房销售明码标价规定》 12
看点一:商品房销售明码标价实行一套一标,中介销售二手房参照执行 12
看点二:一次性公开全部销售房源 13
看点三:明确标示与商品房价格密切相关的因素 13
看点四:商品房销售收费公示 13
看点五:违反明码标价或价格欺诈的,应受行政处罚 14
行业动态 15
※  数据显示全国2月份楼价浮现下降趋势 15
※  佛山出台限购令 15
※  从化出台 “新国八条”实施细则 16
※  发改委公示赣州云星地产因价格欺诈被行政处罚 16
※  广州市购买力向非限购城市转移 17
※  增城政策形势不容乐观 18
※  从化楼市展望 18
※  限购背景下,房企纷纷向商业地产转型 19
※  保监会开放保险资金投资不动产,保险业大举投资商业地产 20
※  温商组团拟在重庆投资15亿建设欢乐世界(文化)主题乐园 20
※  中海、世茂在杭州联手开发商住楼盘 21
※  珠江地产调整楼宇开发顺序 21
实务探讨 22
广东省集体建设用地的租赁期限能否突破二十年 22
本月房产热点
※  央行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5%
中国人民银行决定,从2011年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是本年度第三次上调存款准备金率,预计此次调整将冻结银行体系资金3600亿元左右,减少商业银行净利息收入50亿元左右。
这是央行自2010年开始连续第9次,也是年内第三次上调存款准备金率,达20%历史新高。由于CPI高企,中央一系列提高存款准备金率、加息目的就是收回流动性。鉴于目前市场流动性仍相当充裕,加上输入性通胀压力不小,所以未来通胀压力依然很大,接下相信还有加息、上调存款准备金的可能。
※  五一起售房须明码标价
2011年3月16日,为规范房地产市场秩序,着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱,信息不透明、价格欺诈等问题,国家发展改革委发布了《商品房销售明码标价规定》的通知,专门对商品房销售的明码标价问题作出规定,要求开发商在商品房销售过程中,要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用,《商品房销售明码标价规定》自2011年5月1日起实施。
详细规定可参阅本期“新法速递”
※  五一起降低部分建设项目收费标准并规范收费行为
2011年3月16日,国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》,决定自5月1日起适当降低部分建设项目收费标准,规范收费行为。降低收费标准的内容具体包括保障性住房转让手续费、施工图设计文件审查费、环境影响咨询收费、中标金额5亿以上招标代理服务费,并适当扩大工程勘察设计和工程监理收费的市场调节价范围。通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度。要严禁行政机关在履行行政职责过程中,擅自或变相收取相关审查费、服务费,对自愿或依法必须进行的技术服务,应由项目开发经营单位自主选择服务机构,相关机构不得利用行政权力强制或变相强制项目开发经营单位接受指定服务并强制收取费用。
※  地方城市陆续出台房价调控目标
2011年1月26日,国务院公布的国八条明确要求,各地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度公布。
广州市新建住房2011年度价格控制目标是:2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅,而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房
各地房价年度调控目标一览表
省市名 城市名 2011房价控制目标  解读
北京 北京 新建普通住房价格与2010年相比稳中有降 比去年稳中有降
上海 上海 低于全市GDP和城乡居民人均可支配收入增速(8%) 房价涨幅小于8%
广东 广州 低于全市GDP和城市居民人均可支配收入增幅(11%) 涨幅预期不超11%
 深圳 低于深圳本年度GDP和常住人口人均可支配收入增速 房价涨幅不超10%
 肇庆 低于本年度全市GDP增速 小于本年度全市生产总值增速
 佛山 低于本年度GDP增幅(12%) 房价涨幅小于12%
海南 海口 低于全市城镇居民人均可支配收入增速(10%) 房价涨幅小于10%
山东 济南 低于城镇居民人均可支配收入增速(12%) 房价涨幅小于12%
甘肃 兰州 低于9% 房价涨幅小于9%
陕西 西安 低于当年经济发展目标和人均可支配收入增速(15%) 房价涨幅小于15%
宁夏 银川 低于10% 房价涨幅小于10%
辽宁 沈阳 低于当年城市人均可支配收入和经济增速(12%) 房价涨幅小于12%
 凌海 低于5% 房价涨幅小于5%
 丹东 低于9%-9.5% 房价涨幅小于9%-9.5%
吉林 长春 涨幅有较大幅度回落,房价收入比控制在合理区间 有较大回落
 榆树 低于2010年新建住房价格增幅(50.5%) 房价涨幅小于50.5%
湖北 武汉 低于全市GDP和居民人均可支配收入增速(12%) 房价增幅低于GDP涨幅
 随州 住房平均销售价格控制目标3327元/平方米 小于本县地区生产总值
 襄阳 低于市GDP涨幅,与城镇居民可支配收入涨幅相适应 小于本县地区生产总值
山西 太原 低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平(13%) 房价涨幅小于13%
安徽 合肥 低于年度GDP增速 房价涨幅小于年度GDP
浙江 温州 房价涨幅小于10% 房价涨幅小于10%
 嘉善 低于本县地区GDP增速 小于本县地区生产总值
江西 宜春 低于城镇居民可支配收入增速 小于城镇居民可支配收入增速
湖南 岳阳 低于10% 房价涨幅小于10%
云南 昆明 低于人均可支配收入增速(13%) 房价涨幅小于13%
贵州 贵阳 低于去年平均值(13.67%) 小于去年平均值(13.67%)
河南 郑州 低于年度经济发展和人均可支配收入增长速度(10%) 房价涨幅小于10%

 

 

 

本月楼市专题
2011年全国两会:聚焦房地产
2011年全国两会(第十一届全国人民代表大会第四次会议、全国政协十一届四次会议)已经落下帷幕,传递百姓声音、为国家建言献策是两会的最根本宗旨。普通百姓之所以关注两会,是因为两会承载着表达百姓声音的重任。房地产历来是“两会”讨论的热点话题。今年两会有哪些房地产热点议题?有哪些房地产政策备受期待?
※  扫描今年两会房产瞬间
1、政府工作报告
2011年3月5日,国务院总理温家宝做的政府工作报告,涉及房地产业的内容有:今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000 万套,重点发展公共租赁住房;中央政府安排补助资金1030亿元,各级政府要多渠道筹集资金,大幅度增加投入;进一步落实和完善房地产市场调控政策,建立健全考核问责机制。
2、国家发改委记者会
3月6日,十一届全国人大四次会议在人民大会堂举行记者会,国家发展和改革委员会主任张平、副主任朱之鑫、徐宪平就"十二五"规划纲要回答记者提问。徐宪平说,未来五年,要建设城镇保障性安居工程3600万套,今、明两年各1000万套,后面三年1600万套,“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。
3、住建部记者会
3月9日,十一届全国人大四次会议新闻中心举行主题为“保障性住房建设和房地产市场调控"”记者会。住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠、住房保障司司长冯俊出席记者会接受媒体采访,表示今年1000 万套保障性安居工程年度投资大概在1.3 万亿到1.4万亿之间,中央及各级地方政府将出资5000亿,剩余的8000亿由社会机构和保障对象以及所在的企业筹集。
4、住建部长姜伟新接受媒体采访
3月8日,住房和城乡建设部部长姜伟新在接受中国证券报记者采访时表示,如果房价不能稳定,时刻准备出台新一轮楼市调控政策,将会制定更为细化的遏制房价上涨的系列措施。
3月10日,住房和城乡建设部部长姜伟新在十一届全国人大四次会议第二次全体会议后表示,限购令目前没有停止的时间表。
5、3月14日,温家宝总理记者会
◆问:高房价已经直接影响到老百姓日常的生活。那么您如何评价政府已经采取的措施呢?下一步有什么新的措施出台?
温家宝总理说,三管齐下,第一,还是要控制货币的流动性;第二,运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求;第三,加强地方政府的责任,无论是物价和房价,地方都要切实负起责任来。
◆问:去年到现在,政府出台了多项房地产调控政策,这些政策措施能不能落实到位?会不会半途而废?
温家宝总理说,当前最重要的是各项政策措施的落实。对于中央来讲,就是要加强对地方落实房价调控政策的检查力度,真正实行问责制。同时,密切跟踪和分析房地产市场发展的形势,进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲,就是要认真落实房地产调控的责任。比如,首先要公布政府调控房地产的政策和房价控制目标。保障性住房除了棚户区改造以外,主要用于公租房和廉租房,这个方向必须明确。对于保障性住房,土地必须单列,做到应保尽保。对于保障性住房建设以后,管理和退出机制现在就要着手制定规则,这样我们就实行了一个完整的从建设到管理,到退出这样一个完整机制。使保障性住房质量和效益得到保证,使将来它的管理也得到保证。
※  两会房产热点话题
1、限购令
对于全国各地纷纷展开的限购令,作为落实“国八条”调控为契机的限购政策,目前已经在全国近30个城市推行。针对各地陆续出台的限购政策,尤其是北京限购令,引起社会很大争议。限购令是否能使房价回到合理水平?是否涉及户籍歧视?目前如此严厉的限购令能坚持多久?众说纷纭,莫衷一是。
2、房产税
有人曾将降房价的希望寄托在房产税上,事实上交税也司空见惯,但是房产税却一直争议不断。今年初,上海和重庆率先启动房产税试点,其中,上海主要向增量房征税,重庆则剑指高档房。但多数分析认为,从征税范围和税率上看,上述试点方案对调控楼市的作用十分有限。因此,今年两会上再次成为焦点。对于公众关心的房产税问题,北京市常务副市长吉林在北京“两会”政务咨询会上说,上海和重庆推出的房产税只是试点,北京不在试点之内,还没有具体日程。北京是否执行房产税,要听从国务院的整体安排。
3、取消期房
 “要真正落实中央调控过高房价的政策,各地除了要进一步研究房地产调控管理的新举措,还应注意及时革除过时的老制度。”全国人大代表林燚在接受采访时说,建议取消商品房预售制和公摊面积,与国际接轨。
期房预售的弊端的确非常明显,而且取消也被提过多年,直到今年依然成为大家关注的话题。
4、二次房改
当一切都不能解决房地产问题时,人们不约而同的会想到房地产体制的落后,因此房改再一次提上日程,房改总是每年全国两会热点。
部分两会代表与委员提出房改新思路:突出租房在整个住房体系中的作用,进一步发挥公租房在保障性住房中的作用,更加强化住房的消费性特征。有业内人士指出,租房为主买房为辅,实行二次房改是一种倒退。实际上,去年的全国两会就已出现二次房改的建议,住建部也在讨论十年房改得失,下一步住房模式应如何选择。
5、央企该不该彻底退出楼市
过去两年,央企创造了一个又一个“地王”神话,地价高涨推动了房价上涨的预期。为规范央企在房地产业的发展,去年国务院明令78家非房地产主业央企退出房地产市场。此举也引来各方议论。
6、取消住宅70年产权年限
针对住宅70年产权年限,全国人大代表娃哈哈集团董事长宗庆后说,70年产权满后无偿收回不合理制度,并建议取消这样的年限。此说法立即得到许多人士的呼应。但是此属土地法的原则性规定,全国人大同意修订吗?
※  重点关注——保障房建设有保障
保障房建设关键是土地和资金,也是保障房建设的困难所在,如果这两个问题能解决,保障房建设计划就能有效实施。今年的各项政策措施保障土地供应有效、资金落实有力。
土地供应计划连同责任人全国公示
今年1月国土部工作会议强调,科学编制和实施房地产用地供应计划,确保 2011年1000万套保障性住房用地供应。1月26日,“国八条”要求各地在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地。2月5日,国土部发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》,指出“稳供应、保民生”,确保1000万套保障性安居工程建设任务落地,对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制,由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责,将各省4月上旬汇总上报的保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单一并向全国公示,并采取措施加强检查督促落实。"这些措施将为保障房建设用地供应提供有力的保障。


2011年1-3月确保保障房建设用地政策的主要内容
信息来源 时间 发布单位 主要内容
全国国土资源工作会议 1月7日 国土资源部 科学编制和事实房地产用地供应计划,确保2011年1000万套保障性住房用地供应
“国八条” 1月26日 国务院办公厅 1、 在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地。
2、 对擅自改变保障性住房用地性质,坚决纠正和严肃查处
国土部《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》 2月5日 国土资源部 1、 对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实施责任制;由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责,责任人名单向全国公示。
2、 将各省4月上旬汇总上报的保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单一并向全国公示,并采取措施加强检查督促落实。

资金来源由中央、地方、社会共同筹集落实
1000万套保障房建设完成需要1.3万亿左右,经济适用住房和两限房(限房价、限套型普通商品住房)的建设资金大概5000亿,主要由社会机构通过市场运作方式来解决。棚户区改造需要 3400亿左右,由工矿企业和被改造的职工筹集。也就是说,有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集,剩余5000多亿的资金,将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元。地方政府需要筹集资金4000亿左右,采取的主要方式包括:财政预算、土地出让金收益、住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等。
这些土地供应保障措施的推出和资金来源方式的确定,将为完成1000万套保障房建设任务奠定良好的基础。在考核问责机制下,今年地方政府对政策的执行和落实力度将大大加强。
新法速递
《商品房销售明码标价规定》
为了深入贯彻党中央、国务院关于保持价格总水平基本稳定的要求,落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)精神,切实加强房地产市场价格监管,着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题,2011年3月16日,国家发展改革委发布了《<商品房销售明码标价规定>的通知》【发改价检[2011]548号】。
《商品房销售明码标价规定》是根据《中华人民共和国价格法》、原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》制定的,并自2011年5月1日起施行。
看点一:商品房销售明码标价实行一套一标,中介销售二手房参照执行
明码标价,是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。
商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。
看点二:一次性公开全部销售房源
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。
对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
看点三:明确标示与商品房价格密切相关的因素
商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:
(一)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
(二)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。                     
(三)当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。   
看点四:商品房销售收费公示
商品房销售应当公示以下收费:
  (一)商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。
  (二)商品房销售时选聘了物业管理企业的,商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。
  (三)商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。
看点五:违反明码标价或价格欺诈的,应受行政处罚
商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费,或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的,由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
经营者违反明码标价行为的具体表现形式,包括以下七种:(一)不明码标价的;(二)不按规定的内容和方式明码标价的;(三)在标价之外加价出售商品或收取未标明的费用的;(四)不能提供降价记录或者有关核定价格资料的;(五)擅自印制标价签或价目表的;(六)使用未经监制的标价内容和方式的;(七)其他违反明码标价规定的行为。
根据2000年修订的《关于商品和服务实行明码标价的规定》,对利用标价进行价格欺诈的行为,根据情况不同,价格主管部门可处违法所得5倍以下的罚款或2万元以上20万元以下的罚款;情节严重的责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

行业动态
※  数据显示全国2月份楼价浮现下降趋势
国家统计局18日公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中,新建商品住宅价格环比价格下降的有8个城市,持平的有6个城市,价格上涨的城市个数减少了4个,环比涨幅超过1%的城市比1月份减少了12个,环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个;二手房价格环比下降的有4个城市,持平的有16个城市,与1月份相比,环比价格持平和下降的城市个数增加了10个。
※  佛山出台限购令
2011年3月18日,佛山市政府出台《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知规定对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。其次,严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行佛山中心支行可根据市政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
※  从化出台 “新国八条”实施细则
2011年3月31日,从化公布了“新国八条”落地细则,全文只字未提“限购”两字,但对购房信贷则有明确规定,购买第二套住房的家庭,首付不低于60%,利率不低于基准利率的1.1倍,暂停发放第三套及以上住房贷款。而关于房价调控方面,细则规定2011年从化新建住房价格涨幅要低于生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。
不同于广州的限购政策,从化市细则要求新楼预售价3个月内不得上调,房地产开发企业取得预售许可证后,应在10日内一次性公开全部房源。预售价格在3个月内不得调整,3个月后需调整的,应在执行调整价格前将有关价格变动资料送市国土房管局备案。对高于申报价格销售商品房的,一经发现,坚决严厉查处。
※  发改委公示赣州云星地产因价格欺诈被行政处罚
2011年3月28日,发改委因云星地产在赣州市开发的云星中央星城在销售过程中存在“虚构原价,虚构降价原因,虚假优惠折价,谎称降价或者将要提价,诱骗他人购买”等价格欺诈违法事实,原本“可能不会超过7000元”的价格被哄抬到每平方米8000多元,并向521名购房者收取了诚意金521万元。
国家发展改革委指出,公开曝光这起价格违法案件,目的是为了惩戒违法经营者,并要求各级价格主管部门近期加强对商品房销售明码标价的执法检查。
※  广州市购买力向非限购城市转移
在目前的市场环境下,广州市被打压下来的购房需求纷纷流向周边城市。增城,是其中重要的一处。在增城,已经有不少有实力的房地产开发商落地生根,不断推出靓盘笋盘吸引从广佛市场流出来的投资需求。投资者能够看向增城,大概有三个原因:
1、增城本身的经济发展程度比从化与中山发展相对好,投资前景可观,目前增城拥有一个国家级经济技术开发区,是继广州开发区、南沙开发区后获批的第三个国家级开发区;在最新出炉的《2010-2020广州市 总体发展战略规划》中,增城新塘与黄埔、萝岗一起被划入广州“一主六副城区”中的东部片区,重点发展现代物流中心、先进制造业基地和技术创新中心,中新知识城的规划发展也为增城这个城市增加不少含金量。
2、增城楼盘价格优势明显,虽然增城如今不少楼盘已经破万元大关,但相对于广州市区的楼市价格还是非常有优势,而且有更多选择空间;“破万”亦更加说明增城的投资地位在显著提升。
3、随着交通配套的跟进与交通技术的进步,增城与广州的距离将越来越短。广州地铁13号线(东西快线)首期段鱼珠至新塘站土建工程已经动工,16号线将在此换乘;再加上规划中的城际轨道(轻轨)的贯通,广州与增城的交通便利程度将大为提高。
※  增城政策形势不容乐观
3月18日晚,佛山市住房和城乡建设局网站发布一条名为《关于贯彻国务院房地产调控政策 进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》的消息,宣布佛山市将在全市范围内实施限购令。这意味着继深圳、广州之后,佛山也出台了楼市限购令,成为广东第三个出台限购令的城市,也是第一个出台限购令的地级市。
佛山限购令的出台,令房地产市场上的政策导向更加扑朔迷离,从佛山出台限购令可以推测,广东省在贯彻国务院“新国8条”,加强房地产行业宏观调控的决心与力度,“新国8条”在广东以稳健的步伐逐步推移扩大。作为最有可能成来下一个限购城市的增城,限购令何时会下,目前尚未可知。
※  从化楼市展望
相对比增城的楼市,从化和增城一样都是穗十区以外的二市,和增城一样都会存在交通和配套上的问题,但在得知两地不限购的消息以后,增城楼市量价仍旧保持火爆局面,从化楼市成交量却让人有从顶端掉下谷底的感觉,归根到底还是交通和配套的问题。
1、交通:
广州到从化有多条广从线到达,例如从天河客运站到从化的广从4线车费就在23元,但首班车和尾班车的发车时间都有限。仅有几条公交路线,而且尾班车最晚为晚上8点半到9点之间,如果超过这个时间段,加班或和朋友出去聚会稍微有点晚归的工薪一族便无法“搭车回家”。
2、配套:
从化和增城一样,都会存在配套上的不足,但增城相对从化来说已经相对城市化,而且增城的开发商有高招,比如碧桂园的凤凰城,就把整个商业社区配套建得十分齐全,宛如一个“小城市”,小社区内诊所、餐饮和超市一应俱全。从化的楼盘虽然也有自己的商业配套社区,但各个楼盘间都守备森严,出入需要证件,社区的配套一般就只有一个小超市,少数几家餐饮,顾客稀少,相对于碧桂园凤凰城等同样有别墅和洋房的社区选择要少得多。
※  限购背景下,房企纷纷向商业地产转型
众多房企为适应国家的住宅限购政策,纷纷将目光投向了商业地产甚至逐渐将主营向商业地产倾斜。2011年 3月22日,招商地产总经理贺建亚亦认为,未来中国将迎来商业地产发展的黄金时期,“那么多开发商选择在商业地产业务方面进行一些尝试和突破,其实也是英雄所见略同,也是大势所趋、规律使然”。
几乎在同时,金地集团在公布2010年业绩时表示,未来5年,商业地产开发将成为金地重要的业务板块,并与房地产金融成为金地未来发展的重要两翼。
金地集团董事长凌克说,2011年金地将在商业地产投资一至两个综合体项目。据了解,大中型城市综合体是金地商业地产业务当中的主要产品。金地集团计划,在今后5年,每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。
 另一家香港上市内地房企奥园地产在同日晚间公告称,3月21日,公司之间接全资附属公司Winwick Development Limited于当日签署两项收购协议,以人民币3.83亿元的总代价获得佑林泛太及佑林(昆山)于中国江苏省昆山市项目用地5A及项目用地5B建设之商业住宅物业。
※  保监会开放保险资金投资不动产,保险业大举投资商业地产
2010年9月份,保监会9月初发布的《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》,正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道。
2010年底,中国太平洋保险拟以44亿元人民币,从卖方亚太置地手中收购徐汇区长乐路世纪商贸广场,这是上海第一笔保险资金投资商业地产的大单。
2011年3月6日,中国人寿集团总裁杨超在政协小组34组会议发言时透露,中国人寿计划在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目。
※  温商组团拟在重庆投资15亿建设欢乐世界(文化)主题乐园
2011年3月,由温州重庆商会会长徐雪领头,共十余位温州投资者组成的投资团队抱团到重庆考察选址,将投资15亿元,共同组建公司,建设具有国际水准的,集娱乐旅游、休闲度假、动漫文化、原创研发为一体的动漫文化主题乐园,该项目暂定名为“欢乐世界(文化)主题乐园”。
温州重庆商会会长徐雪指出,随着山西煤炭制度改革、国家楼市严格调控等一系列政策变化,温州商人的投资兴趣已经开始多元化,包括影视、动漫、图书等在内的文化产业成为温州商人的投资新取向。
※  中海、世茂在杭州联手开发商住楼盘
2011年3月29日,中海地产与世茂集团合作开发的杭州滨江75号地块项目正式命名为“寰宇天下”。 该项目总建筑面积约60万平方米,位于西兴大桥与复兴大桥之间的钱塘江南岸,四至为东至西兴路,南至新开建设河,西至江陵路,北至闻涛路,其中,住宅建设用地为14.73万平米,商业办公用地为4.6万平米。
※  珠江地产调整楼宇开发顺序
因受限购政策的影响,珠江地产决定将上海大型综合商业地产项目中9万平方米的持有型shopping mall先行开发,待几年之后政策调控稍缓再行开发住宅。

 

 

 

 

 


实务探讨
试论广东省集体建设用地流转的合法性问题
                     ——广东省集体建设用地的租赁期限能否突破二十年
2005年6月23日,广东省人民政府发布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(粤府令第100号,下称流转办法),自2005年10月1日起施行。自此,广东省成为了全国第一个允许集体建设用地“入市”交易的地方区域。广东省率先公布实施流转办法,此举,因广东省作为辖属毗邻港澳的珠江三角洲地区是我国经济发展的“排头”特殊省份,一时间被媒体誉为“新的土地革命”。与此同时,因被指责与“上位法”即土地管理法“存有冲突”,流转办法也遭到了批评和反对。
自2000年广州市政府提出“东进西联南拓北优”的八字方针,特别是亚运城市建设,以及为缓解广州中心区域的交通压力和“三旧”改造建设需要,广州作为全国乃至全球商贸中心原已形成的各类商贸批发市场(城)均面临或正在实施搬迁,其新址大多选择在中心区域之外(事实上以番禺、花都为主),由此,必然涉及集体土地的建设使用。本律师作为一名在广州执业的律师,近年来,也确实遇到大量有关集体土地的建设项目。但因我国有关土地使用管理的法律法规未明确细化有关集体土地的建设使用,而使大多投资人或建设单位心存顾虑或余悸。流转办法作出的有关集体建设用地使用权可以依法流转,包括出让、出租、转让、转租和抵押,集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限等规定究竟是否具有法律效力?能否适用?有关集体建设用地的租赁期限能否突破二十年?……,本律师试图通过对流转办法的立法合法性的探讨,阐释广东省集体土地入市交易及其使用流转的合法性观点。
一、 流转办法没有与土地管理法发生冲突,集体土地用于非农业建设是有法可依的,经政府征用转为国有土地更不是集体土地用于非农业建设的唯一路径。
流转办法受到批评或指责,其原因有二,一是根据土地管理法第四十三条的规定,认为流转办法冲破了土地管理法的限制,与上位法发生冲突;二是根据土地管理法第四十四条的规定,认为经政府征用转为国有土地是集体土地用于非农业建设的唯一路径。
对此,本律师认为,对流转办法的批评实为对土地管理法的断章取义、以偏概全的错误观点。
土地管理法第四十三条第1款的前半句确实规定了,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;”,但是第1款的后半句还规定了“除外”情形,即“但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”。因此,本律师认为,土地管理法并没有禁止集体土地用于非农业建设,只是集体土地可用于非农业建设的情形有限。
土地管理法第四十四条规定的办理农用地转用审批手续,仅是指建设占用的土地如涉及农用地的,才须办理转用手续,并非泛指集体土地用于非农业建设均须办理农用地转用审批手续,如若符合当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划(流转办法第三条的规定),集体土地本身就是建设用地用途的,则就不涉及农用地,无需办理转用手续。因此,本律师认为,提出经政府征用转为国有土地是集体土地用于非农业建设的唯一路径之观点更是于法无据,纯属以偏概全之谬论。
二、 流转办法属于地方政府为执行法律、法规的需要而制定的规章,符合立法法的规定,依法有效。
自2000年7月1日起开始实施的我国立法法第七十三条明确规定了,省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府,可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规,制定规章。并且,具体包括两大方面,一是为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项,二是属于本行政区域的具体行政管理事项。
据此,本律师认为,正是基于前述的我国土地管理法允许集体土地用于非农业建设但又未明确规定具体的使用办法或细则,也就是说,正是为了执行土地管理法有关集体土地用于非农业建设之法律规定的需要,广东省人民政府才具体制定出台了流转办法,因此,流转办法作为地方政府规章,其制定及出台符合我国立法法的规定,依法有效。
三、 广东顺德经批准先行试点农村集体土地管理改革是流转办法的实践依据,国务院的相关规范性文件是广东省政府的立法依据,同时也是对流转办法的立法肯定。
2001年7月30日,顺德市(现顺德区)政府做出了《关于进一步深化农村体制改革的决定》。2001年10月25日,国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点【国土资函(2001)469号】。2002年11月28日,顺德出台《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》。
本律师经对比研究发现,广东省政府出台的流转办法对有关集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等规定实际是对顺德先行试点经验的总结与延用,顺德先行试点经验是流转办法的实践依据。
2004年10月21日,国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》【国发(2004)28号,下称该决定】,要求加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理。该决定指出,农村集体建设用地,必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划,并纳入土地利用年度计划,凡占用农用地的必须依法办理审批手续。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。广东省政府正是根据该决定的指示精神和内容,出台了流转办法,该决定是流转办法的立法依据。
2007年12月30日,国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》【国办发(2007)71号,下称该通知】,再一次明确指出,严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时,所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转,必须是符合规划、依法取得的建设用地,并不得用于商品住宅开发。
根据该通知,本律师认为,国务院再次明确了集体建设用地使用权可以进行流转,但应严格控制,且必须是符合规划并依法取得的集体建设用地使用权才能流转,并不得用于商品房开发。而这实际上也正是流转办法的立法要求和内容,比如,流转办法第四条规定,不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的集体建设用地使用权不得流转。还有第五条规定的,通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。因此,从某种意义上说,该通知具有为流转办法“名正言顺”之重大法律意义,是对流转办法的立法肯定。
综上,本律师认为,集体土地用于非农业建设于法有据,流转办法与土地管理法不存在下位法与上位法之冲突,流转办法作为地方规章,符合我国立法法之规定。广东省不仅有集体土地管理改革先行试点经验,而且有了专门性的政府规章,广东省内的集体建设用地使用权流转可依法适用流转办法,广东省内的集体建设用地的租赁期限可以突破二十年。