房地产通讯
德赛房地产通讯(201112)

更新时间:2014-03-04 返回上一页

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    广东南国德赛律师事务所
     金融房地产部 编辑小组

 


名人热议

明年要继续坚持房地产调控不动摇,严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。
住房和城乡建设部部长 姜伟新 
明年我们将继续坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松,要不折不扣地执行差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。虽然限购尚未有具体时间表,但我们将根据中央、省的政策,坚持当前限价、限购、限贷政策不动摇,着力实现房价合理回归。
广州市国土房管局副局长 黄文波
房地产调控是明年宏观调控的关键,因为这涉及投资、经济增速和系统性风险。不整要出事,整狠了也要出事。要防止房价短期内自由落体式下滑。
 国务院发展研究中心金融研究所所长 夏斌
目 录
房产热点 5
※央行三年来首次下调存款准备金率0.5% 5
※部分城市限购令年底将到期,住建部要求限购令到期需延续 5
※11月70个大中城市房价超9成环比下降或持平 6

行业动态 8
※央行报告称房价拐点初现端倪 8
※财政部考虑推进房产税改革,讨论扩大试点范围,逐步取代“限购令”等行政手段 8
※国家发改委:正在研究商品房反暴利规定 9
※李克强:政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应 10
※2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13% 11
2011年全国土地出让金排行榜 12
※广州今年实现了年初制定的房价控制目标,但各区(除萝岗外)的成交均价升幅较大 13
广州2011年 1-11 月各区一手楼均价及同比变化表 13
※12月份,国资房企等知名房企纷纷斥资入市竞得土地使用权 14
※周小川:我国应减少对国外信用评级机构的依赖,今后我国可采取双评级机构的模式 15

新法速递 17
※《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》【法[2011]336号】 17
附:《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》全文 18

实务探讨 22
※ 物权法系列 22
维修资金的缴交、归属及其使用 22

房产热点
※央行三年来首次下调存款准备金率0.5%
中国人民银行决定,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2008年12月25日起下调存款准备金率后,时隔近三年首次下调存款准备金率。
此前央行连续12次上调存款准备金率,使得大型银行业金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。
根据央行数据,截至2011年10月末,人民币存款余额79.21万亿元,按照这一数据估算,央行此次下调存款准备金率0.5个百分点,将释放资金近4000亿元。    
※部分城市限购令年底将到期,住建部要求限购令到期需延续
根据法制晚报记者统计,2011年一共有48个城市出台了限购令,其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间,限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中,除了南宁截止时间为2012年2月29日外,其余11个截止时间都为2011年12月31日。此外,最严格的有北京限购5年,最松的有衢州本地户籍只限购第四套房;有的城市只限购主城区,如广州、珠海等。
据此,有11个城市限购令年底即将到期,但地方政府尚未明确表态明年是否继续执行限购令,再加上,央行在11月30日三年来首次宣布下调存款准备金率,由此,引起业界对限购令等系列政策调控的猜想。青岛市相关部门负责人曾表示,限购政策到期后是否延展,需视国家宏观政策而定。石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称,石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日,并不是说12月31日一到,该政策就完全取消,到时要根据国家政策与市场变化情况综合考虑,确定“限购令”是否需要延期。
为此,在12月3日前,住建部已知会地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。而且,住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。
※11月70个大中城市房价超9成环比下降或持平
12月18日,国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有49个,但价格同比下降的城市只有4个。
一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况
(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。
(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个,比10月份增加了2个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有61个,比10月份增加了4个。
二、二手住宅价格变动情况
(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有51个,持平的城市有12个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了13个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。
(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有21个,比10月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。

 

 

 

 

 

行业动态
※央行报告称房价拐点初现端倪
12月3日,中国证券报报道,中国金融学会金融统计研究专业委员会日前在京举办了“房地产金融风险管理”座谈会。就当前房地产市场形势,会议重点讨论人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。
上述报告认为,经济、金融数据变化显示,房地产开发投资增速高位回落,房地产开发企业资金趋紧,土地交易市场量价齐跌,房地产贷款增速回落,房价拐点初现端倪。
会议上,有代表提出,房地产开发企业现金流量是影响未来一段时期内房价走势重要因素。就房地产开发企业财务风险和偿债能力而言,银行更关注企业自有资金在总资产中的比例,这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。
部分参会商业银行代表认为,银行和房地产开发企业能承受房价下跌20%到30%带来的冲击,但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应,是银行和企业更加关心的问题。
※财政部考虑推进房产税改革,讨论扩大试点范围,逐步取代“限购令”等行政手段
12月8日,京华时报报道,财政部财政科学研究所所长贾康称,未来房产税进一步推进的大方向已经明确,今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。
贾康接受中国证券报记者专访时表示,最近财政部领导表达了对房产税改革试点积极总结经验和考虑进一步推进改革的意见,这是一个很明确的政策信号。也就是说,在未来的改革逻辑里面,将会认识和思考怎样在中国进一步打造财产税,怎样使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进以及怎样深化配套改革、构建地方税务体系,怎样强化从收入到财产的再分配机制,怎样抑制房地产在运行中间的泡沫等。“至于是哪些城市,目前还很难确定”。总而言之,未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。
中国财政学会副会长、人大教授安体富向京华时报记者表示,他认为未来房产税肯定会扩大试点,直至全国推行。今后其试点范围的扩大,应该还是首先面对发达的大中城市,也就是高房价地区,以便抑制其房价的过快增长,发挥房产税的调节作用。他认为房产税今后扩大试点时,应逐步改革其征管方案。目前征收对象狭窄,只涉及新房和别墅豪宅等情况。今后新的试点应该将居民现有大户型和单价高的住宅也逐步纳入,而不只是针对新房和别墅豪宅征收。
※国家发改委:正在研究商品房反暴利规定
今年的全国发展和改革工作会议在北京召开,并于12月17日闭幕。
国家发改委主任张平在会上指出,明年要巩固和扩大房地产市场调控成果,研究商品房领域反暴利规定。
张平表示,明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施,鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设,促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法,研究商品住房领域反暴利规定。
中国此轮房地产调控自2009年底开始,已持续两年。截至目前,房地产市场调控取得初步成效,保障性安居工程建设进展顺利。研究机构发布的报告称,中国住宅销售均价已经连续四个月下降,累计销售面积和销售额增速也均出现放缓。
发改委已在商品房明码标价等方面出台了严格政策,但对于怎样才算暴利公众仍存疑虑,发改委有关部门正研究制订相关规定。
※李克强:政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应
12月22日,全国住房保障工作会议在北京召开,国务院副总理李克强出席了本次会议。会上,住房和城乡建设部,北京、黑龙江、江苏、陕西4省(市)政府负责同志介绍了今年住房保障工作和明年打算及建议。
李克强指出,对保障房新增建设用地指标实行单列,确保用地需要,开展探索利用集体建设用地建设公租房的试点。进一步加大棚户区改造力度,多渠道筹集保障房源,在商品房项目中配建一定比例的保障房,使不同收入群体和谐共居。政府也可通过购买合适的普通商品房现房来增加保障房有效供应。
据南方网报道,一位接近住建部的人士介绍,很多地方政府代表曾多次向住建部反映,保障房建设资金缺口大,而且,地方政府在住房建设方面缺乏经验,导致质量、设计等问题频出,建设成本较高,可试行以货币的方式解决中低收入阶层的住房问题。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,地方政府购买合适的普通商品房增加保障房的供应,一方面,也可以缓解地方保障房建设压力;另一方面可以刺激商品房市场,促进中小型商品房投资,形成住房“双轨制”。
虽然提出地方政府可以购买商品房充当保障房任务,但是并不意味着允许地方政府给楼市托市。
北京房协秘书长陈志表示,政策预期下,商品房房价将持续下行,经济适用房、限价房和商品房的差价正在缩小,现在购买商品房非常划算。
对此,陈志也提醒,上述政策的转换必须符合两个条件,一个是政府与开发商成交的房价合理;另一个是政府和开发商的交易公开、公平,并且加强检查力度。
而保持政府和开发商成交房价合理方面,陈志表示,这就肯定了一点,抑制房价上涨的楼市调控将长期化,持久化。
而国务院副总理李克强也在全国住房保障工作会议上表示,各方面要积极探索研究符合我国国情和市场化的住房政策体系。
※2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%
12月31日,中国指数研究院将发布《2011年中国130个城市土地市场交易情报》。
据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12391.3亿元,同比减少24%。
数据显示,尽管住宅类用地出让金减少,但依然是土地出让金主要的组成部分,占总额约67%。
土地出让金收入前十名的城市出让金累计达7764.3亿元,占130个城市总额的42%,这些城市主要是经济发达城市及省会城市。与去年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比,今年上榜城市多数同比减少。
2011年全国土地出让金排行榜
排名 城市 2011年(亿元) 2010年(亿元) 同比
  1  上海 1260.0 1513.4 -16.7%
  2 北京 1019.3 1640.3  -37.9%
3 苏州 866.5 719.9 20.4%
4 天津 789.4  905.0 -12.8%
5 重庆 784.4 712.1 10.1%
6 杭州 755.5 926.5 -18.5%
7 沈阳 618.8 331.3 86.8%
8 武汉 583.8 840.1 -30.5%
9 昆明 557.5 225.2 147.6%
10 大连 529.1 1312.8 -59.7%
※广州今年实现了年初制定的房价控制目标,但各区(除萝岗外)的成交均价升幅较大
在12月25日举行的广州市党代会新闻发布会上,广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波指出,今年不合理住房消费需求得到进一步抑制,房价也得以进一步稳定。今年1-11月,广州十区商品住宅成交量同比减少20%;一手住宅交易均价为13409元/平方米,同比微升2.6%。限购后(3-11月)成交量同比减少35%;限购后的均价同比下降3.6%。无论以全年为标准还是以限购为界限,今年的房价变动幅度均低于同期的GDP和人均可支配收入的增幅,实现了年初制定的房价控制目标。
据新快报报道,广州市国土资源和房屋管理局数据显示,今年1-10月,广州十区一手楼的成交均价为13411元/平方米。今年1-11月,白云区、黄埔区、越秀区等5个区域的均价同比涨幅均超过20%。其中,白云区、黄埔区的同比涨幅均超过26%,越秀区的均价同比涨幅也超过了25%。另外,南沙区、增城市和番禺区的均价同比增幅在14%-19%,升幅较高;从化市均价升幅为6%,相对缓和;萝岗区由于成交产品结构(限价房及内部认购房源)影响,价格同比下降1%。
广州2011年 1-11 月各区一手楼均价及同比变化表
区域 成交均价(元/平方米) 同比 区域 成交均价(元/平方米) 同比
白云   16211 26.6% 海珠 21476  19.1%
黄埔   14334 26.4% 南沙 8753  18.0%
越秀   27354 25.7% 增城 8070  15.6%
花都   7616 21.2% 番禺 14337  14.2%
荔湾   22196 20.8% 从化 7111  6.0%
天河   27185 19.1% 萝岗 9812  -1.0%

※12月份,国资房企等知名房企纷纷斥资入市竞得土地使用权
12月2日,长江实业和和记黄埔以总价19亿元拿下大连西岗区土地。
12月16日,上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司联合体,以总价30.67亿元竞得朝阳区来广营地块。
12月16日,泰康之家(北京)投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以总价16亿元竞得昌平区南邵镇土地。
12月19日,保利地产在石家庄以总价20.22亿拿下位于石家庄长安区的【2011】048和049地块,总计约456.36亩。
12月21日,招商地产宣称在武汉以34亿元购得三个地块,土地使用面积分别为142800㎡、177200㎡和199700㎡,分别折合楼面价3507.37元/㎡,3029.91元/㎡以及2984.91元/㎡。
12月19日、12月21日,北京房开控股集团有限公司更是分别连续取得北京两个地块的使用权,累计支付7.06亿元。
12月22日,万达在南京土地拍卖会上以19亿元的底价拿下江宁东山G61商业金融用地。
12月24日,葛洲坝发布公告,称其控股子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司通过竞价,以9.5亿元获得北京市大兴区旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目土地使用权,占地面积6.5万㎡,规划建筑面积11.27万㎡,折合楼面价8429.46元/㎡。
链家地产首席分析师张月认为,虽然目前楼市销售虽进寒冬,土地成交一再低迷,但也不失为逆市投资的良机,尤其是一些优质地块,拿地竞争减弱,底价成交的价格趋于合理。此时,那些节奏把握良好的房企赢得了在土地市场抄底抢地、进而长期获利的机会。
※周小川:我国应减少对国外信用评级机构的依赖,今后我国可采取双评级机构的模式
12月25日,中国人民银行行长周小川在出席第三届中国经济前瞻论坛时表示,我国应减少对国外信用评级机构的依赖,国内的大型金融机构应加强内部评级的研究,更多做出自己的判断、避免盲目跟风。同时,宏观经济调控以及未来投资,应更多体现为逆周期的行为。
周小川指出,就当前的形势而言,未来要清理各种依靠外部评级的监管评价和规定。信用评级需要有前瞻性,未来我国需要支持本土评级机构的发展,甚至是支持他们发展成为国际型评估机构。宏观经济调控应尽量减少经济中的顺周期性,而评级公司的做法就有可能扩大这种调控方式的渗透性。
周小川指出,次贷危机爆发直至扩大为金融危机以来,全球市场对国际评级机构表现出诸多不满,对其评级水平、评级方法、模型均提出质疑。国际三大评级机构垄断性较强,前瞻性不足。“一旦某公司出现问题,就大幅调低其评级,在问题发生之前,没有前瞻性的判断,这就放大了评估对象的好坏,加重了事态的发展。”因此,金融危机爆发后,G20也将评级行业的发展列入研究课题中。
他建议,今后我国可采取双评级机构的模式,在判断经济形势时,既参考国外评级机构的信息,也注重国内评级机构的建议。“如果说涉及本土金融市场的评级和金融产品的评级,我们就可以在制度上规定,至少应该是双评级机构,即有一家国际机构,也应该有一家国内机构。”而且,我国在债券市场上仍有很多发展潜力,一直大力支持直接融资的发展。而提高直接融资比重的重要方面,就是扩大债券市场的发展,除了国债、金融债以外,更重要的就是发展公司类信用债券,而其评级方面有很大的潜力。
他还称,就信用评级业的监管而言,应该加强协调和管理,促进行业长期健康发展,避免出现利益冲突。在方法论和评级程序方面,应该具有充分的透明度、详细的历史记录等。另外,不排除未来会有政府性的研究机构,或者是社会性的研究机构的建立。

 

 

新法速递
※《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》【法[2011]336号】
鉴于今年下半年以来,以温州为典型代表的多个地方出现了与民间借贷相关的债务不能及时清偿、债务人出逃、中小企业倒闭等事件,对当地经济发展和社会稳定造成了较大冲击,相关纠纷案件在短期内大量增加。为充分发挥审判职能作用,妥善化解民间借贷纠纷,2011年12月2日,最高人民法院向各级法院下发了关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知(下称“通知”),通知的主要内容如下:
1.通知首先肯定了民间借贷存在与发展的必要性及其重要性,同时,又指出民间借贷存在的不足主要集中在容易引发高利贷、中小企业资金链断裂甚至破产以及非法集资、暴力催收导致人身伤害等违法犯罪问题,由此,要求各级人民法院高度重视民间借贷纠纷案件的审判执行工作。
2.通知强调各级法院应严格适用民法通则、合同法等基本法律,依法认定民间借贷的合同效力,保护合法借贷关系;对于因赌博、吸毒等违法犯罪活动而形成的借贷关系或者出借人明知借款人是为了进行违法犯罪活动的借贷关系,依法不予保护。
3.通知要求依法保护合法的借贷利息,依法遏制高利贷化倾向。出借人将利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。当事人仅约定借期内利率,未约定逾期利率,出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的,依法予以支持。当事人既未约定借期内利率,也未约定逾期利率的,出借人参照中国人民银行同期同类贷款基准利率,主张自逾期还款之日起的利息损失的,依法予以支持。
4.通知要求各级法院注意防范、制裁虚假诉讼,对形式有瑕疵的“欠条”或者“收条”,要结合其他证据认定是否存在借贷关系,对现金交付的借贷,可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。
5.通知还要求各级法院应根据不同情况,妥善灵活适用诉讼保全等司法措施,对于暂时资金周转困难但仍在正常经营的借款人,在不损害出借人合法权益的前提下,灵活适用诉讼保全措施,尽量使该借款人度过暂时的债务危机;在审理因民间借贷债务而引发的企业破产案件时,对于符合国家产业政策且具有挽救价值和希望的负债中小企业,要积极适用重整、和解程序,尽快实现企业再生。
附:《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》全文
各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:
当前我国经济保持平稳较快发展,整体形势良好,但是受国际国内经济形势变化等多种因素的影响,一些地方出现了与民间借贷相关的债务不能及时清偿、债务人出逃、中小企业倒闭等事件,对当地经济发展和社会稳定造成了较大冲击,相关纠纷案件在短期内大量增加。为践行能动司法理念,充分发挥审判职能作用,妥善化解民间借贷纠纷,促进经济发展,维护社会稳定,现将有关事项通知如下:
一、高度重视民间借贷纠纷案件的审判执行工作。民间借贷客观上拓宽了中小企业的融资渠道,一定程度上解决了部分社会融资需求,增强了经济运行的自我调整和适应能力,促进了多层次信贷市场的形成和发展,但实践中民间借贷也存在着交易隐蔽、风险不易监控等特点,容易引发高利贷、中小企业资金链断裂甚至破产以及非法集资、暴力催收导致人身伤害等违法犯罪问题,对金融秩序乃至经济发展、社会稳定造成不利影响,也使得人民法院妥善化解民间借贷纠纷的难度增加。因此,人民法院应当高度重视民间借贷纠纷案件的审判执行工作,将其作为“为大局服务,为人民司法”的重要工作内容,作为深入推进三项重点工作的重要切入点,通过依法妥善审理民间借贷纠纷,规范和引导民间借贷健康有序发展,切实维护社会和谐稳定。
二、做好民间借贷纠纷案件的立案受理工作。当事人就民间借贷纠纷起诉的,人民法院要依据民事诉讼法的有关规定做好立案受理工作。立案时要认真进行审查,对于涉嫌非法集资等经济犯罪的案件,依法移送有关部门处理;对于可能影响社会稳定的案件,及时与政府及有关部门沟通协调,积极配合做好相关预案工作,切实防范可能引发的群体性、突发性事件。
三、依法惩治与民间借贷相关的刑事犯罪。人民法院在审理与民间借贷相关的非法集资等经济犯罪案件时,要依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的有关规定,根据具体情况分别处理。对于非法集资等经济犯罪案件,要依法及时审判,切实维护金融秩序。对于与民间借贷相关的黑社会性质的组织犯罪及其他暴力性犯罪,要依法从严惩处,切实维护人民群众人身财产安全。要严格贯彻宽严相济的刑事政策,注意区分性质不同的违法犯罪行为,真正做到罚当其罪。
四、依法妥善审理民间借贷纠纷案件。人民法院在审理民间借贷纠纷案件时,要严格适用民法通则、合同法等有关法律法规和司法解释的规定,同时注意把握国家经济政策精神,努力做到依法公正与妥善合理的有机统一。要依法认定民间借贷的合同效力,保护合法借贷关系,切实维护当事人的合法权益,确保案件处理取得良好的法律效果和社会效果。对于因赌博、吸毒等违法犯罪活动而形成的借贷关系或者出借人明知借款人是为了进行上述违法犯罪活动的借贷关系,依法不予保护。
五、加大对民间借贷纠纷案件的调解力度。人民法院审理民间借贷纠纷案件,要深入贯彻“调解优先、调判结合”工作原则。对于涉及众多出借人或者借款人的案件、可能引发工人讨薪等群体性事件的案件、出借人与借款人之间情绪严重对立的案件以及判决后难以执行的案件等,要先行调解,重点调解,努力促成当事人和解。要充分借助政府部门、行业组织、社会团体等各方面力量,加强与人民调解、行政调解的程序对接,形成化解矛盾的最大合力,共同维护社会和谐稳定。
六、依法保护合法的借贷利息。人民法院在审理民间借贷纠纷案件时,要依法保护合法的借贷利息,依法遏制高利贷化倾向。出借人依照合同约定请求支付借款利息的,人民法院应当依据合同法和《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、第7条的规定处理。出借人将利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。当事人仅约定借期内利率,未约定逾期利率,出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的,依法予以支持。当事人既未约定借期内利率,也未约定逾期利率的,出借人参照中国人民银行同期同类贷款基准利率,主张自逾期还款之日起的利息损失的,依法予以支持。
七、注意防范、制裁虚假诉讼。人民法院在审理民间借贷纠纷案件过程中,要依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据,从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对形式有瑕疵的“欠条”或者“收条”,要结合其他证据认定是否存在借贷关系;对现金交付的借贷,可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。发现有虚假诉讼嫌疑的,要及时依职权或者提请有关部门调查取证,查清事实真相。经查证确属虚假诉讼的,驳回其诉讼请求,并对其妨害民事诉讼的行为依法予以制裁;对于以骗取财物、逃废债务为目的实施虚假诉讼,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
八、妥善适用有关司法措施。对于暂时资金周转困难但仍在正常经营的借款人,在不损害出借人合法权益的前提下,灵活适用诉讼保全措施,尽量使该借款人度过暂时的债务危机。对于出借人举报的有转移财产、逃避债务可能的借款人,要依法视情加大诉讼保全力度,切实维护债权人的合法权益。在审理因民间借贷债务而引发的企业破产案件时,对于符合国家产业政策且具有挽救价值和希望的负债中小企业,要积极适用重整、和解程序,尽快实现企业再生;对没有挽救希望,必须通过破产清算退出市场的中小企业,要制定综合预案,统筹协调,稳步推进,切实将企业退市引发的不良影响降到最低。
九、积极促进建立健全民间借贷纠纷防范和解决机制。人民法院在化解民间借贷纠纷的工作中,要紧紧围绕党和国家工作大局,紧紧依靠党委领导和政府支持,积极采取司法应对措施,全力维护社会和谐稳定。要加强与政府有关职能部门的沟通协调,充分发挥联动效能。要建立和完善系列案件审判执行统一协调机制,避免因裁判标准不一致或者执行工作简单化而激化社会矛盾。要结合民间借贷纠纷案件审判工作实际,及时提出司法建议,为有关部门依法采取有效措施提供参考。要加强法制宣传,特别是对典型案件的宣传,引导各类民间借贷主体增强风险防范意识,倡导守法诚信的社会风尚。
十、加强对民间借贷纠纷案件新情况新问题的调查研究。人民法院在民间借贷纠纷案件的审判工作中,要认真总结审判经验,密切关注各类敏感疑难问题和典型案件,对审理民间借贷纠纷案件过程中出现的新情况新问题,要认真分析研究成因,尽早提出对策,必要时及时层报最高人民法院。。

 

 

 

 

 

 


实务探讨
※ 物权法系列
维修资金的缴交、归属及其使用
“维修资金”或者“专项维修资金”,我国在2003年的《物业管理条例》颁布以前,称之为“维修基金”或者“公共维修基金”。2007年的物权法继续沿用“维修资金”,并在第79条作出了规定:
“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
物权法作为一部针对特定物确立支配性及排他性权利的法律,首先对维修资金这一特定物规定了其权属,即属于业主共有,其次,明确维修资金用于共有部分的维修,并要求公布筹集及其使用情况。
上述规定,仅是对维修资金的归属及其使用作出的原则性规定。维修资金属于业主共有,其决定因素在于维修资金本身是由业主缴交的。至于如何缴交,是由国务院及各部委负责制定的。1998年11月,建设部和财政部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定,购房者应当按购房款2--3%的比例缴交。但物权法颁布实施以后,维修资金的缴交标准也作了修改,建设部和财政部于2007年12月又共同发布了《住宅专项维修资金管理办法》,规定不再按购房款为基数计算交纳,而是按物业的建筑面积计算交纳,并且,还正式使用了“首期”专项维修资金。即“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。各地的具体标准由当地政府主管部门据实确定。
依据建设部和财政部的上述最新管理办法,2008年12月,广州市国土房管局下发了广州地区最新的维修资金交纳标准的通知【穗国房字(2008)1083号】,区分2008年8月1日前后签署商品房买卖合同、以及2008年2月1日前后取得商品房预售许可证的不同,作出了不同的交纳标准规定,共有每平方米建筑面积40元、50元、77元、105元的四种不同标准。
新近值得广州市民关注的是,2011年11月10日,广州市国土房管局又下发了《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》【穗国房字(2011)1163号】,通知要求,开发商在申请办理预售许可证前须先分户预交专项维修资金至专户管理银行,同样的,如采出售现房的,开发商在办理初始登记(即俗称大确权)前,也须先预交维修资金至专户管理银行,否则,国土房管局将不予以办理预售或现售。并且,开发商需向购房人出具已预交维修资金之确认凭证,方可向购房人收回维修资金。
物权法规定,维修资金用于共有部分的维修,但只列举了“电梯”、“水箱”,那么,在实务中,共有部分究竟包括了哪些部分呢,也就是,维修资金除了用于电梯、水箱的维修外,还可以具体用于哪些部分的维修呢?
根据物权法的规定,维修资金是指建筑物及其附属设施的维修资金,因此,维修资金的用途分为两大部分,一是共有部分的建筑物,二是共用部分的附属设施。
共有部分的建筑物,是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用部分的附属设施,是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。