房地产通讯
德赛房地产通讯(201111)

更新时间:2013-12-03 返回上一页

敬启者:
首先衷心感谢您一直以来对广东南国德赛律师事务所的关注和支持!
为进一步提升服务质量,升级服务内容,实现增值服务,回报忠实客户,我所金融房地产部现推出《德赛房地产通讯》(电子版),每月一期,每月7日前定向电邮给客户,供内部交流学习使用,希望能对您的工作、生活有所帮助。
为使通讯更加贴近您的工作、生活需要,以便您获取更多实在的专业资讯服务,我们随时真诚欢迎您对通讯的编辑工作提出宝贵意见或建议,我们将认真研究予以答复、改进。
聆听您的声音,发现我们的亮点和不足,更好地为您提供法律服务!
祝您阅读愉快,工作、生活万事如意!
此致

    广东南国德赛律师事务所
     金融房地产部 编辑小组

 


名人热议

中国楼市面临严峻的调控考验,但不存在拐点,只是调控的必经节点而已。目前一线城市房价其实依然没下降,有涨幅下降的一线城市,主要是受到保障价格统计到商品房价格和产品结构调整的因素影响。从房企的资金链看,目前开发商手上至少还有2万亿现金。
刀客地产顾问机构董事长 谢逸枫 

楼市调控还将持续,目前不具备放松的条件。如果现在放松,房价就会快速反弹,导致百姓对社会、政府的公信力下降。其次,防房价反弹仍会成为当前的重点。第三,限价、限购应当是较长期的任务。
住建部政策研究中心副主任 王珏林

2011年行业关键词是调控。这是党中央国务院的号召、全国媒体的呼吁还有全国人民的心愿。这是毫无疑问的。2012年万科的发展策略是过冬,冬天策略。
 万科总裁 郁亮

目 录
房产热点 5
※温家宝:房地产调控绝不可丝毫动摇,要使房价回归到合理的价格 5
※国际货币基金组织(IMF):中国金融体系脆弱性在逐渐增加,面临四个近期风险 5
※10月份70个大中城市中34城商品房价格环比下降 7
行业动态 8
※珠海主城区11月1日起限购,新盘限价11285元/㎡ 8
※网传“绿城”地产“被申请破产”,“阿里巴巴”组织员工购“绿城房” 8
※国土部:城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证 10
※成都变相松动限购令,十天后称继续执行原限购令 11
※北京重新界定并放宽普通住宅标准 11
※徐宗威:华西村造金牛,违背传统美德,中国的建筑文化存在“四远四近” 12
※冰岛政府拒绝黄怒波购买土地请求 13
※陈光标公布卖房具体事宜,现其称已作“流标”处理 14
新法速递 16
※《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》【法释(2011)20号】 16
附:《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》全文 17
实务探讨 20
※ 物权法系列 20
住改商之法律要求 20

房产热点
※温家宝:房地产调控绝不可丝毫动摇,要使房价回归到合理的价格
11月6日,国务院总理温家宝抵达俄罗斯圣彼得堡,准备出席上海合作组织成员国总理第十次会议。温家宝在圣彼得堡表示,中国调控房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。
国务院总理温家宝在接见中国驻俄罗斯大使馆和圣彼得堡总领馆外交人员和当地华人华侨中资公司代表、军事留学生时表示,中国今年财政将收入十万亿元,这取之于民,更要用之于民。
温家宝:“房地产调控,我们已经说起来进行两年了,一些重大的措施都已经出台了,特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设,这势必会缓解房价的压力,缓解居民的需求,房价总的形势还处于僵持阶段,但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
温总理认为,作为发展中的大国,我们将自己事情办好,就是对世界最大的贡献。当然,我们要按照国际规则,调控好应该发展的速度。    
※国际货币基金组织(IMF):中国金融体系脆弱性在逐渐增加,面临四个近期风险
中新网金融频道从国际货币基金组织官网获悉,11月14日,国际货币基金组织(IMF)公布的对中国金融部门进行的首次正式评估中指出,中国的金融体系总体稳健,但脆弱性在逐渐增加。尽管中国在金融部门商业化改革方面取得了显著进展,监管也得到了强化,但金融体系复杂程度的提高以及全球经济面临的不确定性带来了风险。中国需要进一步推动改革,以支持金融稳定,并促进强劲和平衡的经济增长。
基金组织对中国开展的首次“金融部门评估规划”(FSAP)检查是与世界银行合作进行的。25个具有系统重要性的经济体同意至少每隔五年接受一次强制性评估,中国是其中之一。FSAP是基金组织金融监督工作和国际货币体系监测活动的一部分。
“中国的银行和金融部门是健康的,但存在一定脆弱性,当局应予以处理。”基金组织货币与资本市场部副主任兼FSAP基金组织评估小组负责人Jonathan Fiechter说。“尽管现有结构促成了高储蓄和高流动性,但它也带来了资本配置不当和产生泡沫的风险,特别是在房地产业。随时间推移,这种扭曲的成本只会不断上升,所以越早消除这种扭曲越好。”
根据FSAP报告,中国的金融部门面临着几个近期风险:
A. 快速的信贷扩张导致贷款质量恶化;
B. 影子银行和表外活动导致银行脱媒现象加剧;
C. 房价下跌;
D. 全球经济形势不明朗。
中期脆弱性也在增加,可能会妨害金融体系为支持未来经济增长而进行的必要调整。这样的情况如果继续下去,将带来进一步的风险,因此,为广泛的金融改革行动营造必要的制度性和操作性的前期条件,就应当成为一个优先工作。
※10月份70个大中城市中34城商品房价格环比下降
11月18日,国家统计局发布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,房价下降的城市有34个,环比翻番。
一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况
(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有34个,持平的城市有20个。与9月份相比,10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。
(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有57个,比9月份增加了8个。

二、二手住宅价格变动情况
(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有38个,持平的城市有19个。与9月份相比,10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过0.5%。
(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有13个,比9月份增加了6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有51个,比9月份增加了1个。

行业动态
※珠海主城区11月1日起限购,新盘限价11285元/㎡
11月1日起,珠海实行限购政策。珠海限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后,本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民,只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。
自2011年11月1日起,珠海市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在香洲主城区内只能新购1套商品住房。
自2011年11月1日起,房地产开发企业应将商品房预售价格报价格主管部门备案,持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的,价格主管部门暂停备案,商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
※网传“绿城”地产“被申请破产”,“阿里巴巴”组织员工购“绿城房”
11月1日,高端住宅地产“绿城”被传“申请破产”。部分房产记者收到房产业内人士的短信,称“最快本周,杭州楼市将有大新闻”;追问之下,对方只透露2个字——绿城。随后,相关内容开始在网络上传播。
11月2日凌晨4时,绿城官网刊发署名为宋卫平的澄清文章——《从绿城“被破产”说起》。宋卫平在文中写道:秋日天凉,并非只笼罩一城一池,今日由于调控严厉遭遇生存困境的是整个房地产业。绿城目前一切尚好,在可控范围内,离破产还有很远的一段距离。
文章称该“被破产”传言为“冷幽默”。 宋卫平重申“其实绿城无需引起大家如此大的担忧”,“一方面,绿城在努力抓销售,另一方面,我们有腾挪的余地,可以出让一部分项目的股权解决资金上的问题”。此外,“绿城对危机并非没有预案,到目前为止,一切都在我们可控范围内。我们有足够的信心,与行业一起,度过寒冬。”
11月2日,绿城房地产集团有限公司执行总经理傅林江在接受早报记者采访时称,目前绿城的销售已有好转,但受持续调控影响,该公司今年400亿元的年度销售目标将“打折”实现。
傅林江还提到,调控的目标是稳定房价、不是让企业破产,“如果调控持续5年,没有一家房企吃得消。”
11月2日,在澄清“被破产”传闻时,绿城集团董事长宋卫平对杭州媒体透露,马云已号召阿里巴巴的员工买入绿城的住宅。11月4日,阿里巴巴内部邮件称,阿里员工购买绿城翡翠城、西溪诚园和明月江南,将享受绿城员工内部折扣9.2折,此外还能享受额外团购折扣,活动适用于绿城在杭州的翡翠城等三处楼盘。资料显示,三个楼盘位于杭州滨江、城西区,距离阿里巴巴集团下属公司较近。
对于阿里巴巴集团此时组织员工购房是否要“拉绿城一把”一事,阿里巴巴集团副总裁陶然表示不予评论,他仅仅回应称,阿里集团此前也曾多次组织员工向当地开发商展开过类似活动,如金成、金地等公司。
※国土部:城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证
11月10日,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合颁布《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(下称“该意见”)。
该意见要求,严格规范农村集体土地确权登记发证行为,严禁搞虚假土地登记,严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
该意见明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。
该意见还规定,对于“撤村建居”后,未征收的原集体土地,只调查统计,不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称,以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。
11月10日,国土资源部还召开了“农村集体土地确权登记发证工作”通气会,会上表示,将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,目前,农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。
※成都变相松动限购令,十天后称继续执行原限购令
11月11日,成都市房管局召集当地多家开发商座谈,并在会上宣布,政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核,转交由开发商和房产中介执行。
政府此举实际默许开发商售出更多房产,因为在当地期房销售后,往往两年后才开始办理房产证。
这就是外界所解读的成都版“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。具体有两个:第一是开发商将拥有备案的资格,即代替房管局审查购房者的资格;第二,在全款付清的情况下,户籍在成都主城区(成华、青羊、金牛、高新、武侯、锦江)的家庭,可购房屋数量由之前的两套上升至四套。
11月18日,中国网络电视台记者,分别在万科、华润、阳光、中国铁建、蓝光等公司在成都的楼盘进行实地调查,除中国铁建、蓝光云鼎外,其余楼盘置业顾问均承认确有此事。
11月21日,成都市城乡住房管理局发布新闻稿称,将继续执行原有限购政策。
当地有消息称,住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法,并最终导致上述政策撤销。但住建部一位分管副司长表示,“住建部并没有派人去叫停。如果当地政策属实,的确存在政治风险。”
※北京重新界定并放宽普通住宅标准
11月25日,北京市住建委、市地税局出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》(下称“该通知”),新政自今年12月10日起执行。。
此次新政对交易价格做出调整,将过去按总价计算改为以每平米单价计算。根据该通知,北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为:以2010年全市住房平均交易价格1.8万元/平米计算,分环线区域和方位进行系数调整。该系数首先将本市分为南北两大区域,再细分为四环内、四环至五环、五环至六环、六环外。调整系数为四环内北部1.8、南部1.6,四至五环北部1.5、南部1.3,五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。
调整后,北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是:四环内北部地区为38880元/平米、南部地区为34560元/平米,四环至五环北部地区为32400元/平米、南部地区为28080元/平米,五至六环北部地区为25920元/平米、南部地区为21600元/平米,六环外地区为17280元/平米。
根据这一标准,北京市普通住宅标准得以放宽。全市住房平均交易价格和区位调整系数将根据北京市住房市场变化等情况适时调整和公布。
※徐宗威:华西村造金牛,违背传统美德,中国的建筑文化存在“四远四近”
11月20日,在首届人居与资源(昆明)论坛上,国家住房和城乡建设部政策法规司司长徐宗威作《建筑文化在人居环境中的表现》主题演讲时,痛批中国的建筑文化存在“四远四近”,建筑文化表现令人担忧、令人痛心。
“华西村有钱了,用黄金造了一个金牛,这违背传统美德。有钱了,可以拿去帮助西部地区的贫困孩子,帮助老百姓。用些黄金堆在那里,美吗?”
徐司长指出,国外的房子建在丛林中,而中国现在是在房子中间种几棵树,遇到山丘就填平,遇到河填河,遇到沟填沟。住在里面就是窗户看窗户,房子看房子,看不到青山绿水。很多人不知道什么是空气清新了,一缕阳光照在桌面的感觉,已经变成奢侈了。“中国建筑体系是世界三大建筑体系之一,有辉煌的历史和贡献。 ”徐宗威说,但现在的建筑与民族越来越远。现在建筑风格越来越少,即使在农村看到的也是一片片“火柴盒”了。城市里看到的更是形式呆板的火柴盒、鸟巢、小蛮腰、大裤衩。再这么下去,与中央对文化的要求是背道而驰的。“崇尚节俭是中国传统文化的思想精髓,是一种美德,但是今天的建筑实践与崇尚节俭越走越远。”
徐司长总结的“四远”,是建筑文化与自然越来越远,与生活越来越远,与民族越来越远,与传统文化越来越远。
除了“四远”外,徐司长还总结了建筑文化的“四近”:即中国建筑文化离官场越来越近,离逐利越来越近,离浮华越来越近,离西化越来越近。徐司长举例说,大裤衩为了追求形式,在地基、内部交通系统等很多部分要多花多少钱。各地大体量、超高的建筑越来越多,只是为了标新立异,满足虚荣感。
※冰岛政府拒绝黄怒波购买土地请求
据法新社报道,冰岛内政部长表示,冰岛政府拒绝了中国地产富豪黄怒波购买冰岛土地建造度假设施的请求。
黄怒波是中坤集团董事长,他在9月时表示,计划斥资约880万美元买下300平方公里的冰岛土地,并计划投资200亿冰岛克朗开发旅游度假项目。300平方公里约占冰岛国土面积的0.3%。
他还计划5年内在挪威、芬兰、瑞典等北欧国家建立度假村。
但黄怒波的计划引发各方质疑,特别是黄怒波曾任职于中国中宣部和中国建设部。
黄怒波因此多次表示,“该项目是纯粹的商业目的,与政治企图毫无关联。这种担忧是毫无根据的。”
黄怒波还称,“这是西方对中国的误读,中国所做的每一件事,无论是国家抑或是个人所为,他们都会将其视为中国威胁的一部分。这就像以前如何对待日本一样。”
他担忧,这些猜疑会扼杀冰岛购地交易。
※陈光标公布卖房具体事宜,现其称已作“流标”处理
11月22日晚,陈光标在其微博上称,拟将5年前在南京、上海、北京等7地房产,共约2万平方米,按购置价格的9折出售。11月26日,陈光标公布了售房细节,宣布将率先出售其在南京的3处房产,但房产面积均不低于400平方米,其中一套别墅仅装修费就高达千万元;报名时间截至11月30日。
陈光标说“这些房产主要是门面房和别墅,即便是位于南京太平门花园的房产,也是两套打通,用的一个房产证,面积大概为400平米。”陈光标表示,北京和上海的房产,他也都是一整层一起买下来,一整层五六百平方米,共用一个房产证。
对于可否只买房不买家具的问题,陈光标说:“那可不行,把家具倒腾出来,也没地方放啊!别墅中的装修都是进口材料,所以很贵。”陈光标还表示,购买别墅的人需要承担物业管理费,而每套别墅的物业管理费及杂费每月约8000元左右。
陈光标还表示,“我要把房子卖给对社会有贡献的人。”对于卖房的后续安排,陈光标表示将征求广大人民群众的意见,尊重广大网友意见,把这些房产的具体信息进行公布,并把所征求的意见全部进行公示,绝不暗箱操作,也绝不卖给自己的关系户,搞成变相行贿。
12月1日,陈光标在其微博宣布,由于首批试点的南京3处房产已经过了报名截止日,但仍没有符合条件者参与报名,所以宣布此次售房活动以“流标”处理,并且暂时不再考虑低价售房一事。同时,他还否认“是作秀,是炒作”。

 

 

 

 

 

新法速递
※《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》【法释(2011)20号】
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(下称“该规定”)已于2011年5月9日由最高人民法院审判委员会第1522次会议通过,并于2011年8月7日公布,自2011年9月5日起施行。
与物权法、土地管理法、行政诉讼法相比,该规定主要是针对实际审理农村集体土地行政案件中存在的程序性问题作出了规定,完善及弥补物权法、土地管理法、行政诉讼法在程序性方面的立法不足和问题,主要有如下:
1. 为解决村民委员会、公社等集体经济组织对行政行为的不作为问题,该规定第三条明确规定,村民委员会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不起诉的,过半数的村民可以以集体经济组织名义提起诉讼。即使全体村民或成员已转为城镇居民,过半数的原集体经济组织成员也可以提起诉讼。
2. 再次强调了土地管理法有关土地确权纠纷中的行政复议在先、行政诉讼在后的法律规定,该规定第六条规定,土地权利人认为乡级以上人民政府作出的土地确权决定侵犯其依法享有的农村。集体土地所有权或者使用权,经复议后向人民法院提起诉讼的,人民法院应当依法受理
3. 土地确权纠纷须经行政复议后才可向法院提起行政诉讼,但对于行政处罚、行政强制措施等行政行为有异议的,则可以直接向法院提起行政诉讼,详见该规定第七条。
4. 针对土地管理法规定的“责令交出土地”行政行为的执行问题,该规定予以了四个方面的限制性规定,即同时符合四个条件方可向法院申请执行交出土地的决定,这当中就包括了村民或土地实际使用人已得到安置补偿的条件,即确立了先补偿后交出土地的程序性要求。

附:《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》全文
为正确审理涉及农村集体土地的行政案件,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定,结合行政审判实际,制定本规定。
第一条 农村集体土地的权利人或者利害关系人(以下简称土地权利人)认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益,提起诉讼的,属于人民法院行政诉讼的受案范围。
第二条 土地登记机构根据人民法院生效裁判文书、协助执行通知书或者仲裁机构的法律文书办理的土地权属登记行为,土地权利人不服提起诉讼的,人民法院不予受理,但土地权利人认为登记内容与有关文书内容不一致的除外。
第三条 村民委员会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不起诉的,过半数的村民可以以集体经济组织名义提起诉讼。
农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后,对涉及农村集体土地的行政行为不服的,过半数的原集体经济组织成员可以提起诉讼。
第四条 土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的,可以以自己的名义提起诉讼。
第五条 土地权利人认为土地储备机构作出的行为侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或使用权的,向人民法院提起诉讼的,应当以土地储备机构所隶属的土地管理部门为被告。
第六条 土地权利人认为乡级以上人民政府作出的土地确权决定侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或者使用权,经复议后向人民法院提起诉讼的,人民法院应当依法受理。
法律、法规规定应当先申请行政复议的土地行政案件,复议机关作出不受理复议申请的决定或者以不符合受理条件为由驳回复议申请,复议申请人不服的,应当以复议机关为被告向人民法院提起诉讼。
第七条 土地权利人认为行政机关作出的行政处罚、行政强制措施等行政行为侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或者使用权,直接向人民法院提起诉讼的,人民法院应当依法受理。
第八条 土地权属登记(包括土地权属证书)在生效裁判和仲裁裁决中作为定案证据,利害关系人对该登记行为提起诉讼的,人民法院应当依法受理。
第九条 涉及农村集体土地的行政决定以公告方式送达的,起诉期限自公告确定的期限届满之日起计算。
第十条 土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议,直接向人民法院提起诉讼的,人民法院不予受理,但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。
第十一条 土地权利人以土地管理部门超过两年对非法占地行为进行处罚违法,向人民法院起诉的,人民法院应当按照行政处罚法第二十九条第二款的规定处理。
第十二条 征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产,土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。
征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。
第十三条 在审理土地行政案件中,人民法院经当事人同意进行协调的期间,不计算在审理期限内。当事人不同意继续协商的,人民法院应当及时审理,并恢复计算审理期限。
第十四条 县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定,申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的,应当符合下列条件:
(一)征收土地方案已经有权机关依法批准;
(二)市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为;
(三)被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿,且拒不交出土地,已经影响到征收工作的正常进行;
(四)符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十六条规定的条件。
人民法院对符合条件的申请,应当裁定予以受理,并通知申请人;对不符合条件的申请,应当裁定不予受理。
第十五条 最高人民法院以前所作的司法解释与本规定不一致的,以本规定为准。

 

 

 

 

 

 

 

实务探讨
※ 物权法系列
“住改商”之法律要求
随着我国社会主义市场经济制度的不断发展和完善,商品经济更是兴旺和繁荣。小区“商业化”,小区内呈现“商业街”、“美食街”,位于核心CBD区域的小区整栋住宅作为写字楼或公寓使用,这些都是商业经济发达城市的普遍现象,也就是日常生活所称之“住改商”。“住改商”是当下市场经济频繁发生之商业现象,其间,有的“住改商”是规范的、科学的、合理的,但在早期更多的是不规范的、任意的、不合理的。
不规范的、任意的、不合理的“住改商”带来许多弊端,危害性大,主要表现有:(1)干扰业主的正常生活,造成邻里不和,引发社会矛盾,这是当前物业小区主要矛盾之一;(2)造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张;(3)容易产生安全隐患,例如,来往小区人员过多,造成楼板的承重力过大,外来人员流动快且杂,增加了小区不安全、不安定的因素,防火防盗压力大,隐患多;(4)使城市规划目标难以实现。本来某个地区的住宅原规划是用来居住的,但由于将住宅大量改为经营性用房,用于商业目的,结果造成该地区交通拥堵、人满为患。
鉴于此,在我国物权法颁布实施之前,我国的物业管理条例,也对相关问题作出了规定,只是针对性不强、不突出,主要是:(1)物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途;(2)业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;(3)物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续;(4)作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也有对此问题做出规定。
但是,上述的这些规定也仍只是行政法规的层面,或只是业主之间的契约性规定。直到物权法的颁布,有关“住改商”的问题才真正有了相应的法律规定,即物权法第七十七条的规定:
“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”
根据该条规定,业主不得随意改变住宅的居住用途,是业主应当遵守的最基本的准则,也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要,将住宅改变为经营性用房,首先,必须遵守法律、法规以及管理规约的规定,这是前提,比如要办理相应的审批手续,要符合国家卫生、环境保护要求等。其次,还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备,才可以将住宅改变为经营性用房,二者缺一不可。
在法律实务中,上述条件中的后者,即“应当经有利害关系的业主同意”,是主要的争议焦点。利害关系的业主有哪些?哪些业主属于利害关系的业主?隔壁的、楼上楼下的、同一个电梯的、同个楼道的是不是利害关系的业主?除此之外,小区内的其它业主,比如相邻或隔壁“栋”的又是不是利害关系的业主?
针对这个问题,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释(2009)7号,下称“该解释”】第十一条作出了解释:
“业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”
通过该解释,我们认为,“同一栋”的业主,都视为有利害关系的业主,但“同一栋”之外的业主,在承担了对其有利害关系影响之举证责任的基础之上,才可视为有利害关系的业主,因此,不是隔避的、不是同一栋的业主,也可能是有利害关系的业主。
正是据于物权法的上述规定,国家工商行政管理总局于2007年11月6日发布了《关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》【工商企字(2007)236号】,要求企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时,将住宅改变为经营性用房的,除提交住所使用证明外,还应当提交下列材料:
 《住所(经营场所)登记表》
 住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件