房地产通讯
德赛房地产通讯(201108)

更新时间:2014-03-04 返回上一页

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此致

    广东南国德赛律师事务所
     金融房地产部 编辑小组

 


名人热议

我认为他们(房企)已经错过了(商业地产转型)最好的时机,当初主动转型的时候没有抓住,等调控了、限购了才开始被动转型,会造成很多潜在的问题。当然成功的几率还是有的,但我认为不会太高。
万达集团 董事长 王健林

目前保障房的保障群体多是具有当地户籍的人,真正需要保障的进城务工人员却得不到保障,解决这一问题的一个方面是消除户籍门槛的限制。以北京为例,其保障房的分配只限于有北京市户籍的居民,而北漂族和外来农民工这些最低收入者,却因户籍问题而一直被忽略。
著名经济学家 茅于轼

国企在土地市场的横冲直撞对民企打击很大,国企无限制、不计代价把土地价格炒得非常高,在建设产品的时候也会不计成本,民企没有能力去竞争,可以说,国企是现在房地产市场的“野蛮人”,是家门口的野蛮人。
中坤投资集团 董事长 黄怒波

 

目 录
房产热点 5
※美国主权信用评级被首次下调至AA+ 5
※住建部下发确定新增限购城市名单的五条建议标准 6
※婚姻法解释三引发房产加名热,各地房产加名征税不同 6
※8月31日,财政部、税务总局发文夫妻间房产加名免征契税 7

行业动态 9
※截止六月底全国保障房建设开工率为56.6%,陕西辽宁超额完成 9
※央行、银监会下发通知要求当地政府统筹安排偿还还款能力不足的公共租赁房贷款 9
※广州将可能停建经济适用住房,政府以回购促循环使用 11
※住建部要求今年1/3保障房项目在十月底前主体基本完工 11
※浙江台州出台首个二三线城市限购令 12
※住建部已逐步推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作,实现异地购房统一监控 14
※二三线城市限购政策由各地自行研究发布 15

新法速递 16
※最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 16
附:解释三全文 17

实务探讨 20
※ 评析婚姻法解释三第七条婚房权属的认定规则 20

 

房产热点
※美国主权信用评级被首次下调至AA+
    美国东部时间8月5日晚,标普表示,出于对美国预算赤字问题的担忧,将美国主权信用评级由AAA调低至AA+。此前数十年,标普、穆迪、惠誉三大评级机构对美国主权信用均维持AAA评级。AA+评级意味着美国国债信用水平低于英国、德国、法国、加拿大等国国债的水平。
  标准普尔表示,下调美国主权信用评级主要基于三方面原因,一是美国债务状况堪忧,债务占国内生产总值(GDP)的比例逐年上升,二是美国国会日前通过的提高债务上限法案效力不够,三是标普对美国国会未来应对类似问题能力的信心受挫。
标普表示,未来12个月到18个月内仍有下调美国信用评级的可能,“我们认为国会和政府最近达成的财政紧缩协议不足以稳定政府的中期债务状况”。 
 
主权信用评级
主权信用评级,除了要对一个国家国内生产总值增长趋势、对外贸易、国际收支情况、外汇储备、外债总量及结构、财政收支、政策实施等影响国家偿还能力的因素进行分析外,还要对金融体制改革、国企改革、社会保障体制改革所造成的财政负担进行分析,最后进行评级。主权信用评级一般从高到低分为AAA,AA,A,BBB,BB,B,CCC,CC,C。AA级至CCC级可用+号和-号,分别表示强弱。

※住建部下发确定新增限购城市名单的五条建议标准
8月,住建部已经下发文件,要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,并提出了限购五大标准。
住建部建议的新增限购城市名单的5条标准包括:其一,根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,处于房价涨幅前列的城市;其二,将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较,涨幅较高的二三线城市;其三,今年上半年成交量同比增幅较高的城市;其四,位于已限购区域中心城市周边,外地人购房比例较高的城市;其五,群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
住建部建议,凡具备上述2个标准者就纳入到限购范围内。
※婚姻法解释三引发房产加名热,各地房产加名征税不同
8月9日,最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(下称婚姻法解释三),并于8月13日起正式实施。
婚姻法解释三围绕着过去人们普遍关注的婚姻家庭热点问题特别房产问题作出了解释,比如,“婚前买的房子,登记在谁就归谁”、“老子给儿子买房子,没有儿媳的份”……等等。婚姻法解释三一经公布就引起社会的纷纷热议,特别是正准备结婚的男女及其父母。由于“怕净身出户妻子咨询加名”、“父母想在子女产证上加名”、“让老婆加名‘吃定心丸’”、“不加名,娘家不出装修费”,一时间,全国多地城市出现了房产加名热。
南京加名征税
南京市地税部门证实,从8月23日开始对于婚前房屋产权证加名行为征收契税。具体缴纳办法按照房屋所有权添加人的实际占有比例,折合成合理市场价,按照赠予类别征收3%的契税。而婚后共同房产增名目前暂不需缴纳契税。
8月28日,据中国经济网报道,南京又暂不对婚前房产加名征税。

北京加名不征税
北京市住建委表示,对于房产证更名的政策目前没有变化。对于已婚且房产仅属于夫妻一方的市民来说,若全款购房或者贷款已经还完,可以直接进行房屋所有权人更名,只需在房产交易大厅提交相关资料,办理更名即可,办理过程中并不需要额外缴纳交易税费,只需要交几十元的工本费。而对于还在还贷过程中的房产来说,贷款还清前不能进行房屋所有权人更名。

广州加名征税
经广州市行政服务中心地税征收窗口的工作人员介绍,加名登记需要缴纳一定的税收,具体的计税方式为“婚前房产契税税率3%,计税价格为评估价格的一半”。
※8月31日,财政部、税务总局发文夫妻间房产加名免征契税
8月31日,财政部、国家税务总局发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》【财税[2011]82号】,通知指出,婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。
附:通知全文
关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知
财税[2011]82号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:
现就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策通知如下:
婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。
本通知自印发之日起执行。
财政部 国家税务总局
二○一一年八月三十一日

 

 

 

行业动态
※截止六月底全国保障房建设开工率为56.6%,陕西辽宁超额完成
8月5日,住房城乡建设部公布22个省、市、自治区上半年保障房建设数据。
其中,保障房建设任务量在40万套以上的有陕西、重庆、黑龙江,开工率分别为101.1%、65%和48%。
保障房建设任务量在30万到40万套之间的有10个地方,开工率分别为辽宁104.6%、山西88.5%、河北81.6%、安徽80.8%、四川73%、山东65%、内蒙古64%,江苏63.7%,湖北60%,新疆53.4%。
保障房建设任务量在20万到30万套之间的有3个地方,开工率分别为北京63.2%、吉林61%,福建58%。
保障房建设任务量在10万到20万套之间的有4个地方,开工率分别为甘肃70%、浙江59.8%、贵州52.5%、青海51%。
保障房建设任务量在10万套以下的是宁夏和海南,开工率分别为83.5%和58.2%。
根据住房城乡建设部提供的数据,截至6月底,全国保障房建设开工率为56.6%。
※央行、银监会下发通知要求当地政府统筹安排偿还还款能力不足的公共租赁房贷款
8月5日,为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神,发挥好金融对公共租赁住房等保障性安居工程建设的支持作用,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》(银发〔2011〕193号,下称通知)。
通知要求,对于政府投资建设的公共租赁住房项目,凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的,各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求,直接发放贷款给予支持。
直辖市、计划单列市、省会(首府)城市政府投资建设的公共租赁住房项目,各银行业金融机构可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发〔2010〕19号)规定的前提下,向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的,由本级政府统筹安排还款。在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。
政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定,贷款利率按中国人民银行利率政策执行,利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍,贷款期限原则上不超过15年,具体由借贷双方协商确定。项目建成后,贷款一年两次还本,利随本清。鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。

 

※广州将可能停建经济适用住房,政府以回购促循环使用
8月6日,中国新闻网报道,广州市国土房管局相关负责人首次表示,广州未来将有可能停止建设经济适用房,官方也将积极回购已售保障房,促进循环使用。
今年广州要筹集开建8.5万套保障房,这个规模相当于过去五年的保障房建设量,目前广州已有50%的项目开工,其余项目都要赶在未来两三个月内开工。已经有业内人士认为这是一次保障房的“大跃进”。
广州从2006年底响应国家要求在全国率先供应限价住宅用地,白云区、金沙洲和萝岗自2008年以来先后推出多个限价房项目,总销售量已超8000套。限价房的价位限制在2800-6375元/平方米之间,比周边商品房价格低了1/3至1/2。根据广州今年的保障房开工计划,今年广州要开工建设2300套限价房。
广州市住房保障办相关负责人称,按照规定,经济适用房5年内不能转让。广州制定经济适用房管理办法以来,如果可以交易的话,最早一批销售的经济适用房也是在2013年。现在已逐步降低经济适用房在保障房中所占的比例,并正在研究更加严格已售经适房和限价房的转手交易。必要时,政府有优先认购转手交易的经适房和限价房的权力,以便循环使用。

※住建部要求今年1/3保障房项目在十月底前主体基本完工
中央政府决定今年为全国中低收入家庭建设1000万套保障性安居工程。
8月20日,人民日报海外版报道,住建部副部长齐骥近日指出,今年10月底前,要有1/3的项目做到主体基本完工,1/3的项目进入地上施工阶段,1/3项目进入基础施工阶段。
统计显示,今年1—7月,全国城镇保障性住房和棚户区改造房已开工建设721.8万套,开工率72%(不含西藏自治区)。辽宁省和陕西省开工率均超过100%。齐骥还表示,今年11月底前,开工建设1000万套保障性安居工程的目标有望全面实现。
8月28日,在广东省、广州市律师协会联合举办的由住房和城乡建设部政策研究中心房地产处赵处长主讲的国有土地上房屋征收与补偿条例实务讲座上,赵处长表示,今年10月底前要完成的保障住房建设项目是“基本完工”,其中,包含了去年约有200万套没有完成的建设目标。
※浙江台州出台首个二三线城市限购令
8月25日,浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,明确提出楼市限购措施,二三线城市限购由此拉开序幕。
台州市发布的通知强调,全市市域(含所辖县〈市、区〉)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭,可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭,暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。
通知明确,家庭拥有住房数量指房屋权属登记在家庭成员名下及已进行合同备案的住房。家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。
通知指出,购房人在购买新建商品住房前,可以向房屋登记机构提出家庭住房情况核查申请;购房人在签订商品住房买卖合同时,应提供房屋登记信息查询证明。购房人在购买新建商品住房时,应如实提供有关材料、证明、信息;购房人提供虚假材料、证明、信息的,应承担相应的法律责任。
通知要求,房地产开发企业在签订商品住房买卖合同时,应核验购房人的有关材料、证明。房地产开发企业违反本通知规定销售商品住房的,应承担相应的法律责任,由有关部门按规定予以处罚。房屋登记机构应当加强审核,在受理房屋登记申请时,应核验购房人的有关材料、证明;凡不符合规定的,不予受理。

据台州房地产管理处统计,6月该市共签约新房(住宅)2163套,总面积为218417.86平方米。成交套数与5月份的2200套相差不多。另据中国房地产指数系统数据显示,今年6月台州住宅样本均价9949元/平方米,相比去年12月住宅样本均价9761元/平方米,涨幅约2%。因此,台州并不在国家统计局的“70个大中城市”数据库中,6月房价与去年底相比涨幅也不算高。
但据新华社27日的报道,近年来,台州市房价上涨迅猛,周边的一线城市限购后,投资客大量涌入,房价迅速攀升。虽然台州经济发达,房价上涨有一定支撑基础,但“游资”流入,吹大了楼市泡沫。

※住建部已逐步推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作,实现异地购房统一监控
8月27日,央视网报道,在接连与20余二三线城市基本达成“限购协议”后,住建部已经开始逐步推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作,这项工作完成后,同一权属拥有人名下在不同城市的房产将得以“一并查询”,异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”。
此前,除银行个人信贷征信系统全国联网外,房屋权属信息在各城市间并不联网。目前,已经登上住建部议事日程的联网候选城市逾40个,均是房地产市场中的热点城市。显然,住建部希望通过严厉的“异地购房限购”与“异地购房监控”,严格控制异地购房行为并尽可能的在二三线城市的住宅房地产市场中,实现“去投资化”的目标。
住建部一位官员表示,控制不同城市间房地产市场购房行为、遏制投机炒作,使当地房地产市场价格与当地居民的购房支付能力相匹配,是近一两年国务院房地产调控的重要精神和原则,作为房地产调控工作的牵头部门,住建部会围绕这一主旨精神以不同的方式、从不同的角度开展相关工作。
由于2004年后,全国各主要城市商品住房预售、销售管理均陆续实现了网络化。商品期房、现房的交易也都陆续实行了网络签约与信息存储。因此,目前住建部的主要工作精力集中在第一步,即对新购商品住房部分的房屋权属进行联网查询。至于存量住房部分,由于历史数据收集、登记、数据化方面各城市的程度不同,因此被“押后处理”。
※二三线城市限购政策由各地自行研究发布
8月28日,据法制晚报报道,目前住建部与二三线城市地方政府的“限购谈判”仍在进行,住建部已经与20多个二三线城市达成“出台限购措施”的“协议”,如果速度快的话,8月底这项谈判工作能够完成。各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政策。
针对媒体期待住建部发布限购城市名单的问题,住建部政策研究中心副主任王珏林接受法晚记者采访时表示,限购措施的出台程序是:首先住建部给出标准,地方随后根据自身情况上报给部里,然后再出台相关措施。“是地方发布自己的限购政策和措施,而不是住建部指定的,住建部督促地方出台。”
对照今年6月国家统计局发布的全国70个大中小城市房价数据,记者发现仅第1条,至少有10个城市名列其中。
链家地产估算出了一个大致的范围,在其给出的报告中,秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准。
另有约18个城市(赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头)在单一标准衡量中位于前列。

 

新法速递

※最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)
8月9日,为正确审理婚姻家庭纠纷案件,最高人民法院根据《中华人民共和国婚姻法》(下称婚姻法)、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,对人民法院适用婚姻法的有关问题作出了最新的司法解释(下称解释三),并自8月13日起正式实施。
我国婚姻法自1950年公布实施以来,已历经了两次修订,目前实行的婚姻法是2001年修订的。2001年婚姻法公布实施后,加上此次最新的司法解释,最高人民法院也已先后发布了三个有关婚姻法的解释。
解释三共十九条,分别针对近年来婚姻家庭关系中常见的十八个问题作出解释,十八个具体问题如下:
1.关于无效婚姻从严认定的问题
2.关于有无亲子关系的判决认定问题
3.关于婚姻期间的抚养义务问题
4.关于婚姻期间的财产分割问题
5.关于婚前财产婚后共同的问题
6.关于婚前或婚姻期间的赠与撤销的问题
7.关于婚后父母出资购买的房屋产权认定的问题
8.关于婚姻期间如何变更监护人的问题
9.关于女方单方终止妊娠是否侵犯男方生育权的问题
10.关于婚前不动产离婚时如何处理的问题
11.关于婚姻期间单方处置共有房产的问题
12.关于以父母名义购买的房改房在离婚时的分割问题
13.关于离婚时养老保险金的分割问题
14.关于协议离婚中财产分割协议的法律效力问题
15.关于婚姻期间继承财产在离婚时的起诉分割问题
16.关于婚姻期间夫妻双方借款协议的法律认定问题
17.关于离婚时过错损害赔偿请求权之限制问题
18.关于离婚后再起诉请求分割财产的问题

婚姻法解释三的出台,对近年来社会所关注的婚姻家庭热点问题特别是婚前婚后房屋产权归属、啃老族房产认定、亲子关系认定、女方单方堕胎等问题给出了明确答复,为全国各地法院处理该等热点问题提供了统一规范的审判依据。

附:解释三全文

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)
(2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过 法释〔2011〕18号)

为正确审理婚姻家庭纠纷案件,根据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,对人民法院适用婚姻法的有关问题作出如下解释:
   第一条 当事人以婚姻法第十条规定以外的情形申请宣告婚姻无效的,人民法院应当判决驳回当事人的申请。
   当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼,主张撤销结婚登记的,告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
   第二条 夫妻一方向人民法院起诉请求确认亲子关系不存在,并已提供必要证据予以证明,另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的,人民法院可以推定请求确认亲子关系不存在一方的主张成立。
   当事人一方起诉请求确认亲子关系,并提供必要证据予以证明,另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的,人民法院可以推定请求确认亲子关系一方的主张成立。
   第三条 婚姻关系存续期间,父母双方或者一方拒不履行抚养子女义务,未成年或者不能独立生活的子女请求支付抚养费的,人民法院应予支持。
   第四条 婚姻关系存续期间,夫妻一方请求分割共同财产的,人民法院不予支持,但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:
   (一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;
   (二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关医疗费用的。
   第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。
   第六条 婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
   第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
   由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
   第八条 无民事行为能力人的配偶有虐待、遗弃等严重损害无民事行为能力一方的人身权利或者财产权益行为,其他有监护资格的人可以依照特别程序要求变更监护关系;变更后的监护人代理无民事行为能力一方提起离婚诉讼的,人民法院应予受理。
   第九条 夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生育权为由请求损害赔偿的,人民法院不予支持;夫妻双方因是否生育发生纠纷,致使感情确已破裂,一方请求离婚的,人民法院经调解无效,应依照婚姻法第三十二条第三款第(五)项的规定处理。
   第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
   第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
   夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
   第十二条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。
   第十三条 离婚时夫妻一方尚未退休、不符合领取养老保险金条件,另一方请求按照夫妻共同财产分割养老保险金的,人民法院不予支持;婚后以夫妻共同财产缴付养老保险费,离婚时一方主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴付部分作为夫妻共同财产分割的,人民法院应予支持。
   第十四条 当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议,如果双方协议离婚未成,一方在离婚诉讼中反悔的,人民法院应当认定该财产分割协议没有生效,并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。
   第十五条 婚姻关系存续期间,夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产,在继承人之间尚未实际分割,起诉离婚时另一方请求分割的,人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
   第十六条 夫妻之间订立借款协议,以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的,应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为,离婚时可按照借款协议的约定处理。
   第十七条 夫妻双方均有婚姻法第四十六条规定的过错情形,一方或者双方向对方提出离婚损害赔偿请求的,人民法院不予支持。
   第十八条 离婚后,一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的,经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产,人民法院应当依法予以分割。
   第十九条 本解释施行后,最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的,以本解释为准。
实务探讨
※ 评析婚姻法解释三第七条婚房权属的认定规则
8月9日,婚姻法解释三的出台,使得这个炎热的八月又增加了有关婚姻家庭共同财产的社会关注“热度”。由于近年来房价的不断上扬,房产又是我国传统婚姻家庭共同财产的最重要内容,而婚姻法解释三恰好对近年来社会普遍关注的婚姻家庭热点问题特别是婚房权属问题给出了明确答案,解释三多条规定是直接涉及婚房的权属认定,因此,婚姻法解释三一经公布,就引起社会坊间热议,可以说,“一‘解释三’引千番议”。因婚姻法解释三,“谁首付,离婚后房子归谁”、“登记在谁房子归谁”、“老子给儿子买房子,没有儿媳的份”、“怕净身出户就得加名”、“不加名,娘家不出装修费”……等等,成为了坊间有关婚房的“流行语”、“口头禅”。
那么,坊间的这些“流行语”、“口头禅”对不对?有没法律依据?符合不符合婚姻法解释三的规定?婚姻法解释三有关婚房权属的认定规则合不合理?与婚姻法的规定是否相符?带着这些问题分析研究后,德赛房产律师认为婚姻法解释三第七条有关婚房权属认定规则,不符合我国婚姻法的规定,侵犯了婚姻法规定的夫妻共同财产权益。
条文规定:
“第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。 ”
条文评析:
该条规定是针对婚后男女方父母出资购买房产登记在一方子女名下的情形,按该条规定,此时的婚房权属认定有两种:一是单方个人财产,二是双方按份共有。
正是因该条规定,坊间才有了“登记在谁房子归谁”、“老子给儿子买房子,没有儿媳的份”说法。依据该条规定,坊间该种流传是正确的。但我们认为,该条规定并不符合我国婚姻法的规定,侵犯了婚姻法规定的夫妻共同财产权益,而且,从立法效果上看,该条规定不利于家庭和谐,与构建和谐社会之目标相违背。我们坚持最高法仍应继续实行2003年出台的婚姻法解释二第二十二条第2款的规定。理由如下:
1.婚后男女方父母出资为子女购买房产,在法律上属于赠与合同关系,婚后父母出资为其购买的房产,属于婚后以赠与方式取得的财产。
2.根据我国婚姻法第十七条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产,归夫妻共同所有,但属于婚姻法第十八条第三项规定的情形除外,即遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产,才可认定为夫妻一方的财产。也就是说,我国婚姻法要求,赠与取得的财产,除非赠与人以明示方式表示赠与单方的,否则,就应归夫妻共同财产。
3.从解释三第七条的规定来看,最高法将“产权登记在出资人子女名下的”,作为“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”的情形看待。这种做法,并没有法律依据,实际上是属于“推定方式”,这明显与我国婚姻法第十七条要求的“明示方式”相违背,不符合我国婚姻法的规定。
4.其次,从我国婚姻家庭实际出发,鉴于我国一直以来高房价的情势且未来还将持续,婚后为子女购房,大多数父母也仅是为子女支付首付款,剩余购房款得由子女以银行按揭方式供楼,这点是80后、90后的普遍现象。根据我国婚姻法的规定,婚后的工资、薪金属于夫妻共同财产,那么,既然夫妻双方以工资、薪金之共同财产进行供楼,则相应的,该房产也应由相应的部分是属于夫妻共同财产,而不能简单地认定归产权登记方个人财产。
5.再者,我国80后、90后大多是独生子女,婚后双方的父母也大多由夫妻双方共同赡养。虽然我国养老体制逐步完善和发展,但上下五千年的婚姻家庭传统观念,不可能改变“养儿(女)防老”的社会现实。如若按解释三第七条的规定执行,则势必破坏“婆媳”、“公婿”关系,制造家庭纷争,不利于家庭和谐,根本达不到立法在于定纷止争的社会效果。
所以,我们认为,有关婚后为子女购买的房产权属认定,最高法仍应继续执行2003年12月25日公布的婚姻法解释二【法释[2003]19号】第二十二条第2款的规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”。